• 炸锅!房地产突现九大传闻,至少三条有假?投资者四大灵魂拷问,市值1天暴涨近千亿,行情能否持续?
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2021-11-13  /  浏览:114 次  /  

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炸锅!房地产突现九大传闻,至少三条有假?投资者四大灵魂拷问,市值1天暴涨近千亿,行情能否持续? 原创 时谦 券商中国



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这两天房地产市场很热,但权威的声音并不多!


11月11日,房地产板块狂涨近6%,市值单日飙升近千亿元。周四盘中,更是传出某股份制银行开会布置落实房地产贷款相关工作,其中涉及加大涉房贷款投放力度等八大要点。此外,还有关于沈阳市放开现行限购的传闻。


集中释放的利好传闻,真实性究竟有多大?11日晚间,沈阳方面率先辟谣。此外,有机构人士透露,从各方情况了解来看,上述八大工作要点中至少有两条是假的。由此来看,上述九大传闻中,至少有三条是假的。不过,也有银行业人士向券商中国记者表示,上述工作要点中的第7点并不能算假。


那么,房地产板块是否还有机会呢?一份投资者向上海某大型券商研究团队的“灵魂拷问”也流传出来。分析人士认为,从目前的情况来看,信贷政策的纠偏可能会持续进行,但这并不意味着政策逆转,目前可能仍然只是估值修复阶段。


九大传闻,三条有假?


11月11日,房地产指数大涨近6%,板块市值增长近千亿。市场气氛炽热,这种行情近半年以来也极为少见。




盘中,市场突然传出:一家股份制银行总行刚刚开完大会,布置落实房地产贷款相关工作。要点如下:


1)加大涉房贷款投放力度;


2)增加房地产项目储备;


3)并购贷款不计入三道红线


4)加快投放按揭贷款


5)加强贷后管理


6)展期不算违约


7)预售资金监管有特殊需求的,由银行向央行申请后可以使用


8)巡视组检查事项新内容:是否积极投放房地产行业贷款


11日早盘,一度还传出沈阳放开限购的消息。总共加起来,房地产市场有9条利好传闻。那么,其真实性究竟如何呢?


首先来看放开限购的消息,据每日经济新闻消息,沈阳市房产局正式回复:“近日,网传沈阳市解除限购、限售等政策。经查,沈阳仍执行现行限购、限售等政策,未发生改变,希望广大市民不信谣、不传谣。”


其次,有机构表示,从各方了解的情况来看,市场对于上述传闻可能存在一些误解。上述第7条和第8条都是假消息。此外,开发贷看项目情况和企业情况,民企还是比较难,项目优质的还有可能。由此来看,上述9大传闻至少有3条是假的。那么,实际情况是啥?


券商中国记者向一家股份制银行深圳分行的风控人士求证时,得到的答复是:从加大涉房贷款投放力度来看,近期的确有应放尽放的要求,总行在开会时的口风也已经发生了变化。并购贷不并入三条红线、加快按揭、加强贷后管理确有其事。而贷款展期其实是技术处理,还是得看企业质量。现在的要求是:确保项目优先,不要老盯着企业,特别是一些还未暴露风险的企业。


他特别指出,第7条严格意义上不能完全算假消息。由当地住建、政法委和银保监局共同出面,预售资金大部分会被要求划入这几方(包括银行在内)的共管账户,主要也不是用于偿还银行贷款和利息,而变为支付民工工资、前期工程款、税费,以保证项目能竣工。这跟央行没有啥关系。但只要公司或项目出了风险,住建部门会迅速召集银行进行相关支付。


来自投资者的灵魂拷问


面对市场的上涨,一份投资者向上海某大型券商研究团队的“灵魂拷问”也流传出来。投资者提出了四大问题:


一是,我不想博弈,就想看基本面,当前政策能有效改善基本面吗?


二是,小企业可以活下来了吧?


三是,小企业现在估值这么低,活下来就能重估,抄底去?


四是,产业链是不是好了?


相信,这也是全市场地产投资者需要答案的问题。


上述券商认为,7月至今的政策无法阻挡负反馈,现在允许并购了,部分开发商可以转危为安,但土地市场估计还是不行。不过,只是因为担心烂尾而不买房的居民会开始买房,所以,基本面能改善,预计四季度销售同比增速能阶段性见底。


此外,他们认为,活下来是有希望了,烂尾楼也因为项目整售能得救了。那么,可以再次新增融资拿地再发展了吗?基本没有可能,活下来已经不容易。更建议买大央企。小企业的报表不能保证完全呈现给大家的,究竟有多少问题,活下来后还剩什么,是不是估值低,也真的不知道。从基本面总量来看,预计地产行业总开工量仍然下滑,暂时还不会改善,因此,估值有因素仍大于业绩。


长江证券也表示,“收并购的定向融资支持”本质上涉及两个层面,一是标的项目附带债务是否算在三条红线之内,二是更定向的并购贷款是否也算在内,前者可能更关键,后者仍绕不过银行的贷款集中度政策。如果收并购涉债不占房企新增债务指标,那么这显然是一种超预期的金融支持,可以解决当前市场的两个难题,一是有能力的房企束手束脚,二是缺钱的想缩表的房企缺乏买家,资产端的“流动性”将得到缓解,高信用房企可以“做大”,风险类房企可以“活下去”。


还有三个季度的时间窗?


那么,房地产板块的行情是否可以持续?长江证券认为,维稳政策正在逐步兑现:政策的节奏别去猜,方向和趋势更重要。维持此前判断,至少未来三个季度都是政策边际宽松周期,直到明年下半年基本面边际企稳,政策宽松才可能会止步,或者说,行业不稳,政策不止,维稳框架下,托底阶段与此前的压力阶段基本对称;历史坐标上可能更像“2012年”,顶层大框架不会变,但框架之内可以相机抉择,很确定的是房地产金融审慎管理和地方层面因城施策,有可能的是更大力度的差别化信贷,尤其是针对换房人群。


当前的政策尚未形成合力,虽然按揭恢复正常导致回款率改善,但主要还是解决此前的积压问题,而销售额同比仍显著下降,所以回款并没有改善,并且各地基于保交付和防风险的考虑,趋势上仍在从严执行预售资金监管标准,回款并不能流畅的转化为自由现金;此外,银行和债券市场风险偏好的修复也还需要一个过程,所以房企信用风险的踩踏并未根本性消除,基本面在未来几个季度下行压力仍较大,这些均意味着政策端还将有更大尺度和更高层次的“维稳”措施,包括按揭利率的加速下行、房企端融资的逐步修复,以及地方层面的因城施策,并且今年底兑现的概率正在加大。


申万宏源表示,伴随着2015年开启的供给侧改革,我国房地产由早期资源驱动阶段、中期杠杆驱动阶段,已进入到运营驱动阶段,预计房地产加速出清后格局优化,行业集中度将进一步提升,优质房企将获更大发展空间。以美国为例,该国新房销量在2005年已经见顶,2011年新房销量较2005年回落76%;行业重新洗牌后,龙头整装待发,集中度再创新高,2020年TOP5市占率达21.3%,较2012年提升3.6pct;2015年后龙头估值稳定,至今PE均值12.7倍,优于1995-2005年时期,龙头在盈利、估值上迎戴维斯双击。




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