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不管怎么说，2021年的四季度房地产还是看到了一些好消息，国家从上到下都在释放积极的
信号，也向购房者和开发商传递信心。为了正确解读国家政策，以至于不被误导，我们有必
要一起梳理下，2022年的房地产市场趋势会怎样受到今年大政方针的影响。
现在市场最怕的就是走两种极端，一种是给点阳光就灿烂了，甚至有意放大这种效应，目的
很明确，继续做着过去炒房和房价大涨的梦。还有一种，听到风就是雨，看到一片雪花就想
到了更可怕的事，认为房地产要完了。
两种态度都不符合现实情况，多数是以点带面，在局部可能是真的，但并代表整个行业。
1、房价还会上涨吗？
对于2022年房价，其实从现在的市场现状看，房价稳定的趋势逐步加强。数据显示，10月70
个大中城市中有13个城市新房价格环比上涨，而9月份是27城。整体来看，10月份新房价格环
比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。
10月相比9月房价上涨的城市变少了，哪怕没有下跌的城市涨幅其实也在收窄，这标志着房价
稳定大局已定，在得到更有效的巩固。
这么说来，整体上房价难有大涨之势。国家对房价容忍的程度越来越低，所以你会发现，各
地但凡有房价上涨较快的，都纷纷在二手房价格上进行了指导，即所谓的二手房参考价。
对稳定房价能起到很大的作用，这些城市大多聚焦在一二线热点城市。从今年2月8日，深圳
在全国率先实行二手房成交指导价后，目前不完全统计大概有包括上海、广州、东莞、无锡
、绍兴、金华、衢州、北京海淀、三亚等地在内的15个城市陆续跟进。
基本上房价上涨较快的城市都被盯上了，已经或正在或即将加入二手房参考价阵营，大大促
进房价的稳定。
这就是调控的作用。2022年，相信还会有一些城市继续在控制房价过快上涨方面而努力。不
是说绝对不能涨，但大概率是这些城市微涨或持平。
2、房价会下跌吗？
看着一个个城市出台房价限跌措施，聪明的人心里都在打鼓，这样的城市前途几何？
据不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌措施”，包括沈阳、岳阳、昆明、
唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。不难看出，除了沈阳、昆明等个别城市外，绝
大多数都是三四五线城市。
我相信还有些城市没有被暴露在阳光下，有降价需求且限制降价的城市不仅限于此。那房价
真的就不能降了吗？其实，大多数并非传言的那样，只要认真看看各地政策，其实大都有一
个房价限跌区间，并非绝对不能下跌。
为什么要限制？经济日报也评价过，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过
快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。应深刻认识到，造成当前一些城市供给过剩，
价格有较大幅度下降的根本，在于其脱离当地人口规模和产业发展实际，不能重回过度依赖
房地产的老路，不应把避免楼市过快下行作为托市的借口。
由此可以看出，房价是可以下跌的，但不能大跌，更不能成为一些地方借着维护市场稳定的
旗号来托市，或者说阻碍房价下跌。
3、市场会好些吗？
从9月24日央行罕见发声房地产开始，就注定了将围绕维护房地产平稳健康发展和维护购房者
合法权益而努力。此后，各部门各地方也都是如此的，或者说有的进入了具体的措施落地阶
段。
事实上，央行发声后，各地银行开始对房贷利率进行了适度下调，同时放贷速度也加快了，
一定程度上也拉动了购房需求。
对于房企端，国家层面也做了回应，其实不能将个案当成行业普遍现象，不能因为个别房企
遇到问题就扩大到整个行业，央行强调，目前房地产市场问题总体可控，房地产市场健康发
展的整体态势不会改变。总的来看，既要坚定信心，又要正视困难。
脱离了购房者的房企利好是没有意义的，所以必须同时进行，即维护购房者合法权益，在房
贷及利率等方面大力支持自住型刚需或改善者，让他们为市场提供健康的发展动力。
所以，2022年市场整体会好一些，至少整体继续收紧的时代过去了，但依然有些城市在限跌
措施出与不出中徘徊不定，就是说他们还会继续艰难地前行。你会看到2022年二手房指导价
和限跌措施城市交叉并行，这也是市场严重分化的表现。好与不好都是相对的，稳才是最好
的。
4、坚持房住不炒不动摇，不将房地产作为短期拉动经济的手段。
央行最近强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期促
进经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。
房住不炒无论是否强调，这个定位都不可能改变。各地方，不要经济一不好动不动就想靠房
地产来拉动，需要有摆脱房地产过度依赖的思维。
伴随着房住不炒的其实还有因城施策、分类调控，这是相辅相成的，没有后者，就无法保证
各地市场的稳定，2022年，在坚持房住不炒基础上，各地因为分化不同，会采取不同的分类
调控措施，具体问题具体分析，这是最科学的，目标就是促进市场稳定健康发展。
5、还能买房吗？
2022年的房地产市场跟今年一样，作为刚需和改善购房者，当然可以买，适度投资更要选择
好合适的城市，但炒房者投机者是时候退出历史舞台了。
调控收紧也好还是适度放松也好，跟自住购房需求关系都不大，没有说因为调控是要阻止购
房者买房的，调控不是打压房地产，更不是不让大家买房，调控重在调进而控，可控即稳。
作为购房者该不该买房，经济日报是这样说的，如此密集的调控高压之下，一二线城市尚且
可能已经面临“涨不动”的局面，更遑论某些三四线城市了，更要擦亮眼睛看清形势，切不
可再有投机心理。
对于房企来说，或将在三四线城市和县城的城市更新以及老旧小区改造等方面，创造更多发
展机会。这也给开发商指了一条明路，还是放弃过去的好日子思维，塌下心来把房地产行业
当成制造业或在管理红利上挣钱吧。
2022年依然不会日子太好过，因为支撑房地产大涨的基本面不存在了，过苦日子也将成为常
态，相比今年可能不会更差，至少比前段时间好一些。这也是调控政策在释放稳定的信号，
希望大家理解政策的真实用意，回暖可以，但绝对不是炒起来的暖，而是实实在在的暖。但
一旦烧起来，调控还会出手，继续收紧政策，以后你就会看到这样的一个起起伏伏、反反复
复的楼市趋势，不会大涨大跌。
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