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先看三组数据：第一、据人民法院公告网显示，截止到11月26日，全国已有380家开发商破产。专家直言，今年开发商破产数量突破400家可能问题不大。值得一提的是，进入下半年以来，多个百强房企也罕见出现了“到期债务未及时偿还”、“债务展期”等情况。另据中原地产统计数据显示，过去五年，全国有近2700家开发商宣布破产；
第二、根据2020年统计局数据和2018年西南财大的空置房调研数据，可以推算得出，我国当前时期，拥有商品房住宅大约2.9亿套，再加上已知的全国近2.2亿套其它产权的房子，所有我国的房屋总量应该是2.2亿套+2.9亿套=5.1亿套。按照西南财大全国住房空置率22.4%计算，全国空置住房大概是1.14亿套。要知道，全国每年新增的住房需求不过几百万套房而已，换句话说，全国现有的空置住房，至少可以满足未来15年的新增住房需求，这也是我国未来城镇化的期限。也即是说，如果把全国的空置房全拿出来，可以有效解决全国的无房者的住房问题。
第三、七普数据显示，2020年我国人户分离人口为4.92亿人，与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。这两组数据表明，我国城市人口增速高于乡村，流动人口规模进一步扩大，人户分离在加剧。
基于上述三组数据，不禁让我们想起了近百年之前的美国农场主“倒牛奶”的现象：20世纪30年代大萧条时期，乳制品产量严重过剩，大量牛奶滞销。于是，农场主为了保证利润，把大量卖不掉的牛奶直接倒进密西西比河，也不免费给穷人喝。
今天发生在房地产行业的开发商宁愿破产也不降价卖房自救，和“奶农倒牛奶”简直是一丘之貉——现如今的中国遍地是房子，开发商又面临各种资金压力，降价卖房一方面可以拉动回款填补资金缺口，完成自救；另一方面也能让利购房者，帮助数以万计的刚需解决居住难题，可谓一箭双雕。但开发商却宁愿破产也不降价，究其根本是开发商为了保证房地产的整体利润。
专家刘凯德甚至直言，毫不夸张地说，近百年前的“倒牛奶”现象，正真实地在现如今的房地产行业生动上演——农场主“倒牛奶”，说白了是因为产能过剩，没有需求，难以长期储存，运输物流成本太高。这基本上和楼市“倒牛奶”的问题如出一辙：大量中小城市住房空置，不仅卖不上价格，而且还需要花费精力和时间打理，所以很多人就跑到大城市租房生活，但是他们又买不起大城市的高价房。而当调控收紧，开发商债务承压时，他们却宁愿破产也不降价卖房，本质上其实和奶农倒牛奶一样，都是为了寻求利益最大化。
事实上，380家开发商破产，仅仅是开始。首先，清华大学经济管理学院Freeman经济学首席教授李稻葵曾经揭露过，中国存在大量的空置房，最保守估计超过1亿套，住房整体空置率在20%以上，处于“严重”区间。此外，中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩，住房早在2018年就步入“供大于求”局面了。所以根据专家的言论，未来房企内部也会形成剧烈的竞争，持续做“减法”，那些经济实力差、品牌效应差的房企会被逐渐淘汰出局。不仅如此，2020年5月份李稻葵还大胆预测，未来10年恐怕90%的开发商都会被淘汰出局，活着的不超过20个大的房地产商；
其次，始于2020年秋季的这轮房地产调控，直指房企杠杆和银行信贷供给，堪称是是有史以来最严厉的调控。受此影响，全国80%的开发商都深陷债务风波，有些已经还不上债申请破产，有些还在苦苦支撑；
再者，房地产行业本已是强弩之末，目前，房企债务违约率已经攀升，海外高收益美元债哀鸿遍野，若现有调控政策不作大幅调整，未来几个月债务违约率可能加速上升，或将引发更大的金融风险。该结论的得出有三个依据：1、今年9、10月份，百强房企连续销量下滑，且超过8成以上下滑幅度超过30%，且最后两个月，房企的销售额不可能发生较大幅度逆转。换言之，开发商的资金链问题，仍然很严重；
2、房企更大的”难关”仍在逼近。机构最新发布数据显示，房企将在2022年迎来海外债到期高峰，超3500亿元的海外债融资总额，意味着房企未来一年将面临更大考验。过去开发商可以靠“借新还旧”，“拆东墙补西墙”等方法渡过难关，但是未来在“三道红线”政策下，高负债房企的融资之路将更加艰难；
3、从历史经验来看，楼市“降价周期”一旦开启，至少会持续6-12个月，换句话说可能到明年6月份，楼市整体都会处在“降价通道”中，购房者的信心都不会回暖，这对于很多极度缺钱的房企来说，销售回款是一道挑战，回款遇阻，最终或引发更大范围的房企“破产潮”。
易居研究院专家预测，2022年开发商破产数量或远高于今年。原因很简单，一方面明年房企的还债压力不亚于今年，另一方面明年的市场环境不一定有今年好，这意味着2022年房企的销售、融资、回款可能比今年更差。一句话，行业下行、企业难为的局面似乎已真实呈现在眼前。
平心而论，全国有近10万家开发商，这个规模确实超出很多人的想象，事实上，仅就知名度而言，全国可能也就前两三百名的开发商为大众所熟知，其它几万个中小房企，实际上就是楼市最疯狂时期，涌入的一些“门外汉”。此外，从过去十年，房地产的发展经历来看，不得不说，行业的诸多乱象，比如质量问题、物业问题、配套问题等等，基本上发生在中小开发商的项目中。所以从这个角度来说，那些适应不了市场变化、没实力、没名气的开发商被淘汰出局，对整个行业来说，也是益大于弊。
但有人肯定会非常不解，为什么有些开发商压力巨大的时候，就要学奶农，宁愿破产，宁愿房子卖不掉也不降价卖呢？明明有时候他们稍一努力就可以化解危机的？内行说出原因：开发商并非不想降价，而是不能。在房产专家刘博看来，开发商降价卖房的“阻力”来自于三个方面：
第一，降价销售也要成本。何况房子有金融属性，降价了抵押物就得增加，降太多划不来，还真不如申请破产，楼盘荒废的好。事实上，从近年来中小房企申请破产清算来看，其实很多房企并非不能自救，而是不愿意。一则降价卖房会放大市场的“降价情绪”，更不利于销售，另一方面降价就意味着利润大幅降低，这对企业自身，甚至是同行来说，都不是好事。专家曾经算过一笔账，有土储的房企，一般都更倾向于被大房企并购，这样议价的空间较大，且有一个好归宿。前两年“三道红线”政策未出台时，房企间的兼并购案例大多如此，但是2020年后，很多大房企也难逃债务问题，所以房企间的兼并购就少了很多，但是对于开发商来说，还是更倾向于申请破产；
第二，开发商降价销售，往往会招来老业主的“阻拦”。媒体报道，仅今年下半年以来，就有二十多起类似事件。其中武汉某楼盘老业主因开发商降价而要求退差价、拉横幅、喊口号的行为，还导致多位业主被行政拘留。虽说商品房销售是市场行为，但一方面开发商受制于地方的“限价”政策，另一方面又忌惮降价会招致老业主围堵闹事，这对房企费尽心思树立的品牌形象极为不利；
第三，降价与地方“稳楼市”的基调不符，往往开发商前面刚刚降价，后面就会被投诉，更严重的还会被地方主管单位约谈或者惩罚。98年之后，虽然房地产市场宣布进入“市场经济”时代，但2000年以来，很多城市都是在断断续续的调控中度过的。这意味着，我国的房地产市场并非纯粹的“市场经济”。拿今年来说，进入下半年之后，受融资收紧和二手房指导价等政策影响，很多城市的房价都有明显的下跌，尤其是很多棚改按下暂停键的三四线城市，房价更是降幅不断扩大。受此影响，很多开发商就有意降价销售，根本目的是为了拉动回款自救，但地方发现后，紧急出台了“限跌令”，截止到目前，全国出台限跌令的城市有二十多个。而且还对多家房企进行约谈，最后的结果是，很多房企收回了优惠，并承诺会全力维护房地产市场的平稳健康。
看完以上分析，你对开发商降价卖房的处境，有全新的认识了吗？
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