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01
对于楼市来说，没有什么利好，比中央会议释放的利好更大。因为这种级别的会议，是顶层设计，是纲领性文件。
两天前，政治局会议在北京如期召开。
按照惯例，一年之中往往至少有三次政治局会议分析研究经济工作，即4 月、10月和12 月，12月先开政治局会议，就明年经济工作达成初步共识后，再开中央经济工作会议予以最终确定，并给出更加具体的部署。
12月6日举行的这次会议，同样也对明年的经济工作定调。要“着力稳定宏观经济大盘”。
此外，每次这种会议上，房地产是绕不开的话题，毕竟房子是最大的民生。在这次的通稿里，对于房地产的描述如下：
要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
有人说，这是最近三年来，对房地产最温暖的描述。
的确。过往的同级别会议上，对房地产的表态，离不开“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房产作为短期刺激经济的手段”等等。
而这一次，除了“房住不炒”仍在，其他话语统统没有。
最关键的是，这一次出现了一个新提法，要促进房地产行业良性循环。
窃以为，这个词是对2022年楼市最大的利好，是对明年楼市的一锤定音。因为良性循环意味着，要纠正今年楼市过冷的现象，在细节上，会改变2021年信贷过度收紧的局面，在调控上，也可能会有所调整。
总而言之，还是本号之前的观点，楼市至暗时刻，翻篇了。
02
什么叫良性循环？它是与恶性循环相对应的。
今年的楼市，就处在一个恶性循环的圈子里。在房地产贷款集中管理制度下，在三道红线之下，在二手房官方指导价之下，在各种限购限售收紧背景下，今年的楼市形成了一个圈。
红塔证券研究所首席经济学家对这个圈的描述如下：
房子难卖回款困难外部融资紧房企出现信用风险房子更难卖（品牌价值削弱，持币观望者变多，预售难度加剧）回款更加困难（只能以更低价格抛售，继续打压房价上涨预期）外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）房企信用风险继续释放。
具体展开了说，其实就是本号之前多次说到过的，由于信贷收紧，尤其是三季度表现明显的房贷放款时间被延长，让购房人短期内失去了银行的杠杆支持，购房有心无力，导致成交量出现了全国性普跌。
成交量下跌，让原本就承受融资难、融资贵的房企，又遭遇了回款难。
四面楚歌之下，很多房企只能降价跑量，以期望加速收回现金，抵御楼市凛冬。
部分房企更是出现了债务违约。更多的房企，在陷入流动性困难之后，停摆了不少项目，如此便加剧了购房人延迟收房，甚至收不到房的局面。
此外，由于房企缺钱，尤其是民营房企，于是出现了更加始料未及的局面，那就是出现了全国性的土地大流拍。比如在第二轮集中供地中，长沙、北京的流拍率超过60%，沈阳、广州、杭州的流拍率也超过了50%。
数据显示，2021年31省（自治区、直辖市）前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
官方媒体爆料，已经有一些县市因为卖地收入缩水，影响了财政运转。
已经开启的第三轮供地，虽然流拍率好了许多，但主要是因为国资（国企、央企和地方城投）在兜底，第三轮供地的上海、无锡、深圳、南京、苏州、广州，国资（央企、国企与地方城投）拿地比例分别是90%、75%、81.82%、80%左右、92%、92.3%。
可以看到，民企大多数都选择躺平。如果没有国资兜底，流拍率估计不会比第二轮好看。
土地市场如此寒冷，又会传导给房产成交市场，如此会导致成交量继续低迷，房企更难回款，房企更缺钱，更玩不起土地拍卖。如此循环往复。
而且，房企越发缺钱之下，已经付了首付款的购房者，收房的时间越长，烂尾的概率越大。
如此还会加剧金融系统的风险，毕竟房子是非常重要的抵押品。
03
如果继续这么冷下去，会有更多房企出现债务危机，会有更多楼盘停摆，会有更多土地卖不出去，会有更多城市出现财政缩水。
所有，要改变局面，要让楼市进入良性循环中。
目前，已经在行动了。
比如，贝壳研究院数据显示，追踪的100个城市，有30%的城市房贷利率开始下调，有60%的城市放款速度在加快。
另外，金融机构也在恢复对房企开发贷款的发放，并打开了房企在银行间市场发债的正门
11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。另据Wind统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84％。
最关键的是，央行已经明确宣布，本月15日进行降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿资金。
尽管央行表示，这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来，但降准之下，资金或多或少都会流向楼市，对楼市构成直接利好。
当然，良性循环并不意味着楼市又要走过去的老路，大家也要跳出此前非冷即热的惯性思维。
正如本号在之前的文章中说到的，过冷不利于经济发展，不利于金融系统的稳定，不利于社会发展，同样的，过热也一样不利于社会发展。同时也不利于三胎政策、内循环大战略、共同富裕等战略的推荐。
所以，2022年的房地产市场，会逐渐走向健康，走向稳定。
只有楼市稳定，才能在经济稳定的背景下，逐渐降低房地产对于经济的权重，在稳定中，为三孩政策、为内循环战略、为共同富裕战略，腾挪空间。
从而彻底走向消费经济、科技创新推动经济发展的路子上来。
04
良性循环之下，接下来不是筑底反弹，而是筑底企稳。人口与经济竞争力强劲的城市，会逐渐横盘，甚至会缓慢爬升，至于人口竞争力不足，经济低迷的城市，则会继续阴跌。
由此，本号认为，对于人口增量显著、经济活跃的中心城市，2022年年初，是上车的契机，比如深圳、杭州、北京、上海、南京、宁波、苏州、合肥、广州等。
当然，目前市场缓慢回温的时间段中，购房者还是要规避一些风险，比如购房还是要认准发展比较稳定的大品牌房企，如此才能降低收房延长、烂尾的风险。
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