• 没等来房产税,“这个税”却来了?最高20%!“抛售潮”会来吗?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-12-10  /  浏览:90 次  /  

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在2021年,“降价”和“房产税”贯穿了2021年的楼市。特别是最近几个月,受调控政策收紧的影响,不少城市和地区房价都出现了下跌。特别是受“三条红线”和“限贷令”的影响,目前房企不仅资金链紧张,同时还面临着很大的降低负债率的任务。更重要的是,在2023年是“三条红线”三年缓冲期的截止日期,也就是说2022年房企降低负债率的任务非常大,所以很多专家和学者都预测2022年大概率迎来房子的“贬值潮”。


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其实,根据10月份的房价一系列数据显示,2022年房子出现“贬值潮”是非常有可能实现的,这是因为在10月份全国大部分城市房价都出现了下跌的情况,其中不乏一二线热点城市。特别是在全国70个大中型城市中,新房售价下跌的有52个,二手房售价下跌的有64个。另外,根据央行公布的房贷数据显示,住户部门三季度新增的中长期贷款为1.29万亿,相比于去年同期减少5500万亿,降幅高达28.3%。新增房贷大幅降低,意味着房子成交量大幅降低,也就是房子不好卖了。同时,楼市过冷的行情也已经蔓延到了土地市场中,根据统计数据显示,在今年第三批次集中土拍中,不仅撤牌和流拍率非常高,同时大部分土地都被国资接手了,这说明现在民企已经没有资金来竞拍土地了。



对于现如今的楼市环境,不仅是房地产行业人士还是专家学者,都已经逐渐不看好未来房地产行业的发展了。就比如王健林认为没有任何一个国家的房地产行业能够持续兴盛超过50年,而我国的房地产行业已经高速发展了30多年。言外之意就是王健林已经不看好房地产行业的发展了,这也是万达集团为何要彻底转型的主要原因。另外,著名经济学家马光远曾经是非常看好房地产行业的,更是在2020年初直言:房地产是中国支柱产业,100年不会变,嫌臭的是因为你没吃过不知道有多香。但是在今年上半年,马光远对楼市的看法却已经改变了,马光远认为,未来“房住不炒”或将成为永久性调控政策,房地产行业的黄金时代已经过去,房子也不再适合大众投资了。


可以看出,目前的楼市环境确实已经非常差了,房价相比于今年上半年也确实降低了不少,但是总体来看,目前我国的房价依旧在很高的位置。对于大部分普通人来说,目前房价下跌的幅度,对他们的影响并不大,他们依旧买不起房子。就比如目前在一二线热点城市,房价动辄就是几万元甚至十几万元,一套房子就需要几百万元,对于月薪几千元的普通工薪阶级来说,买房是一件奢望的事情。而就算是很多小县城,房价也在七八千元,一套房子也要上百万元,这对于很多人来说压力也非常大。因此,很多人都期望房价能够下跌更多,并且将期望寄托在了“房产税”上面。很多人都相信,只要房产税出台,房价就能早日下跌。



那么,房产税是否真对房价下跌有效呢?答案是肯定的,很多专家和学者都认为房产税可以有效打击楼市炒作,能够让房子回归居住属性,让房价回归合理水平,就比如马光远、仇保兴和任泽平等专家学者都认为房产税可以让房价真正地降低下来。另外,通过国际上一些出台过房产税的国家的经验来看,房产税确实可以有效调控房价。那么,既然房产税作用这么大,那么房产税到底什么时候能够出台?这可能是目前很多人都非常关心的问题。


其实,目前距离房产税出台的时间真的不远了,因为在前不久的会议上,已经正式通过了部分地区开展房地产税改革试点工作的决定,并且明确了由“试点地区人民政府制定具体实施细则”。另外,像马光远和任泽平等经济学家也预测,房产税大概率会在未来5年内出台,也就是在“十四五”期间出台。在笔者看来,房产税之所以能够有效调控房价,主要是因为房产税就是针对房子进行征税的,这将大幅提高持有房产的成本。



在过去,我国的人们之所以习惯投资房产,不仅是因为房价在一路上涨,更主要的原因是在我国持有房产成本非常低,基本上房价上涨就能给房产持有者带来收益。但是如果房产税出台之后,这种情况就会发生改变,因为根据国际上的经验来看,房产税的税率还是不低的,房产税会导致持有房产的成本大幅提高。投资客投资房产是为了获得收益,一旦持有房产的成本超过房价上涨带来的收益,那么投资客持有房产就会面临亏损,人们也就不会再继续持有房产了。所以,在房产税出台之后,很多投资客就会慢慢抛售掉多余的房子,随着市场中的二手房越来越多,房价就会慢慢下跌,楼市中的泡沫就会慢慢被挤压出去。而对于房产税的试点城市,很多专家和学者都认为深圳、东莞和杭州大概率会成为首批试点城市。


没等来房产税,“这个税”却来了?最高20%!


目前房产税正在出台过程中,在人们还没等来房产税的时候,房东税却先来了。在2020年初,国家税务总局云南省税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》:



在2019年8月份,河北省率先发布《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》,并且公告中明确指出:个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应缴纳税所得额。另外,除了云南省和河北省之外,湖南省也已经试点了房东税,并且按租金收入的5%~10%核定应纳税所得额,个人出租住房减按10%的税率征收个人所得税。


通过以上3个省的房东税可以看出,房东税的税收比例还是比较高的,这意味着随着房东税的征收,很多靠收租的房东持有房产的成本将大幅提高。特别是对于以租养贷投资客,随着持有房产的成本提高,会让他们紧张的资金链雪上加霜。就比如一套房子如果一个月租金3000元,按照最高20%的税率计算,每个月需要缴纳600元的房东税,一年就是7200元。那么一个持有10套房子并且出租的人,一年就需要缴纳72000元的税。



目前已经有河北、湖南和云南这3个省份出台了房东税,这说明相比于房产税,房东税更容易出台。也就是说,税很有可能会在短时间内在全国出台。可能税不如房产税的力度大,但是同样可以打击到炒房客,可以有效调控房价,让楼市泡沫慢慢消除。


“抛售潮”会出现吗?


很多人都担心,如果征收税,会引发二手房的“抛售潮”,这是真的吗?在笔者看来,这很有可能,因为不管是房东税还是房产税,都会大幅增加投资客持有房产的成本。持有房产成本的提高,意味着收益会降低,甚至会亏损。投资客持有房产不挣钱,自然会抛售房产。其实,最近两年以来,随着楼市调控政策持续收紧,房价走势已经越来越稳定了,这导致持有房产的收益已经越来越低了。现如今,在房产税和房东税还没有出台的情况下,很多城市的二手房就已经出现抛售潮。所以,未来随着税和房产税出台,持有房产的收益会越来越低,未来会有越来越多的炒房客会抛售房产。



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