• 业主每睡一觉亏1250元,碧桂园会成为下一个恒大吗?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-12-31  /  浏览:202 次  /  

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最近,继恒大面临破产危机之后,碧桂园的噩梦随即接踵而至了,关于碧桂园房价无节制的 “跳水”现象不断浮现,有业主坦言每睡一觉亏1250元,碧桂园疯狂降价,仍然挡不住销量下滑。

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有人说:恒大与碧桂园真是难兄难弟,一个欠2万亿,一个欠1.7万亿。如此下去,碧桂园会不会成为下一个恒大呢?碧桂园的房子还能买吗?


一、碧桂园降价销售?希望天下无烂尾

目前来看,恒大的做法是打6折,然后网签拖半年做流动资金。而碧桂园的做法则是降价,是不是卖不了?那就再降,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。



为此,你会看到碧桂园热火朝天的某项目,前段时间还是8000元一平米,过段时间则是5000元一平米。


说说前段时间潍坊,碧桂园推出了几栋总高10层的洋房103-107平米精装修,5500元左右,10层顶楼4888元,在高佣金的诱惑和全员中介推广情况下,的确是刺激了整个潍坊市场。据说当天去了500组客户认筹,认筹金10000元/人,然后就是几家欢喜几家愁。(如上图)


最后的处理结果是不得网签、退回房款、罚款30000以示警告。然而,上述所售的楼栋根本达不到预售的条件,为什么会有预售证,这才是大问题?



这个月,又是碧桂园的这个项目,中介的朋友圈又狂推了:8层洋房175平米,复式103万元一套,客户也跟着疯了,人山人海抢房子,当天卖了8套,捡漏了吧?想啥呢?其实最近瞬间腰斩15万。


至于交房质量怎么样呢?会不会烂尾,谁在乎?看起来是没有人在乎的。开发商回笼资金、中介赚取高额佣金,客户貌似捡了漏,但别忘了,开发商的建筑成本是有的,我从来不信8000元和5000元每平米的建筑质量能一个样。


按照现有市场环境看,有时候客户明明知道这个开发商有问题,比如恒大,交了首付款半年后网签合同,这是有一定的风险,但在6折房价的优惠吸引下,在现场人山人海抢房的紧张中,还是有这么多人买的,那就只能接受暴雷风险的洗礼。


如果买到烂尾楼,我们心痛那些有居住需求的客户,因为他们穷极半生买房上车,承载了对生活的渴望,希望天下无烂尾。


二、恒大与碧桂园,虽然都叫开发商,其实分两种

我们要知道,虽然大家都叫房地产开发商,落实在业务模式上,其实是分两种的:



第一种是跑流量为主的,拿地-开发-卖掉,靠项目的运作和高周转赚钱,典型的就是碧桂园、万科。看着风风火火,其实赚的都是辛苦钱,而且利润率也不高。


第二种是持有资产为主的,拿地之后先捂,或者开发之后自持,靠资产增值赚钱,这类挺多的。


过去十来年,前者可能赚名声赚规模,但资产增值速度不快,好处是现金流比较充裕。后者未必名气很大,但账面资产增值更快。麻烦的就是需要大量低成本资金支持,一旦断流就成了纸上富贵。



根据数据,2021年半年报,碧桂园负债总额高达17397.87亿元,相较于2020年末的17588.06亿元,减少190.19亿元,虽然有所减少,但相较于巨大的基数而言,只能说继续维持在高位。截至6月底,公司可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比2.1倍,短期偿债无忧。


因此,观察业务模式,碧应该没啥大问题。但是民营地产往往有俩暗雷,一是表外负债,通常只有内部核心人员才清楚;二是过度监管,包括销售资金监管、对银行放贷窗口指导等不利的监管措施,这是不可预见的。


三、最后,碧桂园和恒大的房子,我该选哪个呢?

首先,当你面临这样的选择题时,说句实话,都不是多好的鸟,碧桂园高周转把品牌声誉拉低到了极致,以前的碧桂园还能做点高端的房子,现在只要提到碧桂园,就是典型的刚需,整个碧桂园现在都在走下沉路线,就好像你所熟知的拼夕夕。



其次,恒大其实也一样,走的同样的刚需路线,尤其这一波断臂求生之下,我只想说,如果你承受不起烂尾的风险,就不要选恒大。毕竟哪怕是装修烂一点,起码不烂尾。除非你家隔壁的恒大是现房,而且能够马上网签。


那么,我再补充一点,碧桂园一直以来为人所诟病的,其实是它的精装修,你随便去网络上搜一下,就可以看到一大堆碧桂园精装修的问题,包括我自己,也无数次吐槽过碧桂园的精装问题。



那么,现在好了,你所选择的碧桂园是毛坯,这样的情况下,你就避开了碧桂园的精装修,这反而对你来说是一件天大的好事。


综上所述,大格局来看,所有的房企(至少99%)都是高杠杆玩命,没有安全的。如果只能二选一,选碧桂园。毕竟,你可以不用面临房子停工,烂尾种种让人绝望的问题。恒大是需要赌的,谁敢保证,恒大就一定能够自救成功呢?现在恒大的房子,就是一块烫手的山芋,就看你敢不敢接了?


最后的话:像国内高负债、高周转的房地产开发公司,规模越大的越有可能,成为下一个恒大。


总之,如果不缩小规模,并且也不缩小负债,碧桂园难免也会暴雷,即使保持目前规模,不调整的话风险也大,那就只是时间问题,因为整个房地产规模都在缩小。


房价大概率会常年高位横盘,不会大跌,也不会大涨。碧桂园如果想活下去,只有稳步降负债降规模,没有第二条路可以走,最终生还是死,取决于碧桂园自己。



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