• 北方房价集体“失守”?央行前副行长:要做好资产泡沫破灭的准备
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2022-01-16  /  浏览:322 次  /  

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2021年3月2日,银保监会主席郭树清在新闻发布会上直言不讳强调:“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛”。“灰犀牛”是指太过于常见以至于人们习以为常的风险,比喻大概率且影响巨大的潜在危机。根据央行公布的数据显示,我国城镇家庭住房拥有率高达96%,户均持有1.5套房,41.5%的家庭持有两套及以上的房产,数量约为1.36亿。

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有专家表示,过去五年的房地产金融化,带来了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。首先是 房价透支,根据公开数据显示,过去5年我国平均房价从7476元/㎡上涨至10219元/㎡,上涨36.7%,这仅仅是平均值,许多热点城市涨幅明显超过了100%,此外贝壳研究院公布数据显示2020年我国平均房价收入比为12.9,值得注意的是,按照国际标准,房价收入比合理区间为3-6。



其次是支付力的透支,公开数据显示当前按揭余额超过38万亿元,另一方面来源于居民杠杆率飙升,过去5年全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%,居民杠杆率从40%增长至62%,有20座城市居民杠杆率超过了200%,其中兰州、西宁、贵阳、太原等城市居民杠杆率达到了400%上下。最后是供应的透支,易居研究院数据,70城广义库存已达10亿平方米,广西防城港的广义库存需要消化17.5年,广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化。


好消息是,随着楼市的不断调控,进入2021年下半年后,楼市出现了迅速转冷的情况,新房价格指数出现了罕见的“三连跌”,与此同时房企也经历巨大考验,“金九银十”期间,超9成百强房企业绩同比下滑,其中某负债接近两万亿的房企,更是出现了“摊牌”行为,明确表示没有钱还债了,后续央行解释道:该房企出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张,但着实让不少购房者捏了一把冷汗。



随着时间来到1月,各大机构发布了2021年12月的房价数据,至此2021年全年的房价得以呈现。具体来看,12月份纳入统计的310余座城市中,162座城市出现了下跌,下跌数量相较2021年初增加了60%。不仅如此,更为重要的是,如果观察具体城市的话,不难发现房价下跌的城市以北方城市为主:金昌环比下跌10.26%、德州环比下跌9.76%、榆林环比下跌7.57%、青岛环比下跌6.77%、烟台环比下跌6.49%、保定环比下跌6.48%、汉中环比下跌6.14%、北京环比下跌5.97%、咸阳环比下跌5.16%。


除了上述城市外,天津、郑州、石家庄、哈尔滨、商丘、南阳等城市也出现了持续性下跌。其中下跌幅度最大的城市是北京,每平米环比下跌了4050元,厦门每平米下跌2043元,天津每平米下跌1145元。事实上,即使是许多北方大型城市,其房价自2017年、2018年开始就出现了持续性的“阴跌”,比如青岛当前房价据最高点相差22.8%,天津据最高点相差21.8%,郑州据最高点相差13.1%,北京据最高点相差15.8%,值得一提的是,去年11月天津还发布了“限跌令”防止房价出现乱跌的问题。



为何北方城市房价会出现集体“失守”的问题呢?主要有三个方面的原因,其一是在楼市不断调控下,许多北方小城市房价泡沫在快速消除,因此房价出现了持续性下跌。其二是人口的不断流动,随着楼市的不断“分化”,人口集中流向热点城市,根据相关资料显示,4个一线城市中,有3个南方城市,15个新一线城市中,有10个南方城市,显然南方城市更加吸引人口流入,房价有所支撑。最后是南北城市之间的经济差距,近几年也在持续增大。


问题在于,未来南方城市也会出现集体“失守”的问题吗?答案是肯定的。有两点可以证明:首先是根据“房价轮动效应”来看,房价的涨跌往往都是能级越大的城市造成的影响越广泛,除了北京以外,深圳自出台“二手房”指导价后,房价也出现了下跌的情况,上海与广州楼市同样在遇冷,换言之,受到“房价轮动效应”的影响,未来许多城市的房价泡沫会逐渐消除,具体表现为房价下跌的城市数量增加。



其次是根据住房供需关系来看,住房本质上也属于一种“商品”,其价格自然也会受到供需关系的影响。上文已经提到过,当前楼市的住房供应已经完全过剩,许多城市去化周期长达几年甚至十几年。但反观住房需求,也就是人口总量,不得不承认的是,当前我国正面临着严峻的人口问题:根据《中国人口预测报告》数据显示,我国人口拐点最快可能就在2-3年后,到2050年我国人口将减少至12.64亿,2100年减少至6.85亿。


自2016年起,我国新增人口数量就在持续递减,2016年出生人口数量为1786万人,2020年出生人口数量降至1200万人,专家预测2021年出生人口数量将降至千万以下,仅为996万人,从出生率来看,2016-2020年人口出生率从13.57‰跌至8.52‰。由此可见,当人口真正进入“负增长”趋势后,住房供应将进一步过剩,未来多余的住房可能会面临“无人接盘”的问题。



克而瑞研究院发布的《2021年中国房地产总结与展望》数据显示,截至2021年11月末,CRIC监测的100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米,已经十分接近2014年“去库存”之前的库存规模。问题在于,即使在这样的情况下,当前许多开发商依旧在乐此不疲地拍地建房,正如央行原副行长吴晓灵在清华大学演讲时强调的那样:


泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。



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