• 3.5万跌至1.3万,“工业强县”房价降63%,投资者:当年不该跟风
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2022-01-16  /  浏览:255 次  /  

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说起房产泡沫这个词,相信很多人都不陌生。日本在上个世纪90年代,以及美国在本世纪初,均发生过严重的房产泡沫,而且都在短短几年时间“破灭”,万亿房产财富一夜之间化为乌有。很多人就比较好奇:房产泡沫是如何产生的呢?

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有3个小要点:一是虚拟需求;二是过度上涨;三是背离本身价值。说白了,房产之所以产生泡沫,就是这些购房需求不是刚需,也不是改善,而是大量投机炒房者参与其中,无形放大了购房需求,从而刺激价格暴涨。从历史看,当资产价格涨到难以承受的程度时,就必然破灭而暴跌。


那么,在我们的楼市中到底有没有泡沫呢?在很多人的印象中,除了90年代的海南以及08年的全球性经济危机导致房价大跌外,我们基本就没看到国内房价有过什么像样调整,“涨多跌少”让人感觉房价只会“永远涨”,答案显然是否定的,因为从经济学原理看,一件商品永远涨也不符合规律,当脱离本身价值而聚集成泡沫后,破裂不过是早晚而已。


比如说,海南楼市泡沫到现在已经有接近30年了,但记忆犹新。当时在短短几年内,房价上涨了3.3倍,但好景不长,随着调控令下,整个房价下跌了70%,破产的不仅有大量开发商,还有银行,很多投资者财富一夜归零。住建部原副部长在针对海南楼市泡沫破裂有过警示,“对于我们当下的楼市仍有参考价值”。


无独有偶,分管过货币政策、金融稳定的央行原副行长吴晓灵也直言不讳,资产泡沫不仅存在于金融领域,也包括房地产,而且房地产也是影响最为深重,最为薄弱,一些重大的金融风险就是由房地产引起。在这一点上,银保监主席郭树清在2021年表示过,房地产的核心问题还是泡沫比较大,是金融体系最大的灰犀牛。在他看来,买而不住,这是非常危险的。


在国内,除了前面提及的海南房产泡沫破裂典型例子外,时间最近的就数“环京”楼市教训了。房价从3.5万跌至1.3万,跌幅63%,投资者:不该跟风,悔不当初!


一提到环京楼市,很多人首先想到的就是燕郊,因为地理位置优越的原因,房价一度从几千元上涨到3万大几,最高4万一平米的都有,那个时候的房产销售人员,月收入在一二十万之间的都不在少数。不过,今天我们说的是另一个位置同样优越的“北三县”之一大厂。当然,这里所谓的位置优越,就是离北京较近。


大厂,有“北京后花园”的美称,是河北经济发展最迅速的地区之一,获得过“食品工业强县”和全国科技进步县等殊荣。位置上不比燕郊差,当时的房价也不比燕郊贵,一时间成为了炒房客投资者汇集地。数据显示,2015年8月,大厂的住房均价在6300元/平米左右,这也是这一轮房价暴涨的起点。


仅仅用了一年半的时间,到2017年3月时,大厂新房均价为2.5万/平米,最高价格达到了3.5万/平米,但好景不长,2017年6月6日,大厂发布调控文件,非本地户籍购房需提供3年社保或纳税证明,覆盖新房和二手房,7月1日,再发布暂停办理不动产登记抵押业务,至此,外地炒房客被彻底堵在大门外,不仅新房买不了,二手房也失去了流动性,可以说,政策直击外地炒房客的“要害”。


1年后的2018年8月份,大厂的新房均价已经降至1.58万/平米,但这还没完,此后仍旧一路阴跌,新盘最低价格有1.1万/平米的,即使到目前市场平稳,根据网上房地产数据显示,大厂的住房均价也就在1.3万/平米左右。


看到这里,可能就吃瓜人看不懂了,当时那么高为什么还有人追呢?还真有一个现实例子。


身边有一位北漂的朋友,他当时在北京工作,手上有70万资金,面对一套动辄五六百万的房子,就没想过在工作地买房了,计划着以后回老家买房,但这个时候正好听身边的同事说:“到大厂去看看,比较热呢”,建议他先到那里投资一套,赚了钱说不定就够在北京买房的首付款了。


这位朋友抱着试试看看的心态,新房没买到,就在2017年5月入手了大厂一套比较老的二手房,单价2.1万/平米,81平米,总价170万,加上各种税费和操作费用,实际总花费近180万。目前这套房子市值大概70万吧,差不多就是当时的首付款。


我问他,你当时是如何想的呢?真的以为投资这个房子能赚到钱吗?这位朋友说,你当时要到现场就知道了,售楼处基本都是人山人海,那个气氛下,你的血脉会不自然地膨胀,看房人是一车一车的拉来。当时看过一个3万的楼盘,身边的购房者都在讨论,后面还有多少利好,三年内,看到5万的都有。


当然,事实摆在眼前,这位朋友感叹,说多了都是泪,现在说什么都没用了,这么多年的血汗钱搭进去,还在还着负资产的月供,最大的教训就是不该盲目跟风。在他看来,那个时候被套进去的人还有很多,他不过是一个小罗罗。心里难接受的是,大起大落确实让人受不了,国家目前控制楼市平稳是对的。


实际上,笔者也查看了一下网上数据,“环京”地区类似大厂的“过山车”楼市的情况比较普遍,比如像香河高点2.5万,现在1万,固安高点2.7万,现在1.3万,永清高点2.2万,现在8000等等,所谓泥沙俱下,都难以逃脱这波房价的理性回归。当然,可能还有给人指望市场回暖抄底,市场的几次舆论反复也说明了这种现象的存在,但结果大家都看到了,一个地方的房价一定是与当地就业、收入水平相适应,一旦背离,加上炒房客被驱逐,留下的一定是一地鸡毛,只不过是快是慢,是多是少,而已。


根据房产机构的统计信息显示,在去过的2021年,全年楼市调控次数就超650次,无论是打击经营贷、套路贷等金融层面调控,还是众筹打新、假房源、黑中介等整顿房地产市场秩序,措施都非常的精准,特别是针对非理性的炒房投资需求的挤压效果明显,而2022年对房地产“促进房地产业良性循环”的定调也继续印证着:市场终归是要回到“房子是用来住的”的本来属性,我们没有任何理由怀疑。



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