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现阶段，无论是专家学者还是一些业内人士，谈及房产走势时，话语间都离不开“人口”“措施”两大方向，毕竟房地产素来有长期趋势看人口，短期趋势看调控的观念。房说君认为，虽然调控措施能通过贷款利率、限售、限贷等手段，对市场起到调节作用，但重要的还是人口基数，毫不忌讳地说，过去这些年正因为楼市不断有刚需补位，高房价才得以为继。
反过来说，如果没有前赴后继的刚需买家，高房价不仅难以维持下去，甚至可以说会变成有价格无市场。所以说，“人”是市场最大变量，它可以左右楼市兴衰的周期，也是避免了泡沫在短期内快速破掉的关键。
可惜的是，这一优势正在逐步消失，如今放眼全局，不难发现楼市已经深陷“卖不动”困局中，该如何走出这个困局更值得大家注意。
一方面，房地产可能发生“排队卖房”现象
据易居研究院发布的百城库存报告，截止11月，新房库存总量超过5亿平，已经连续36个月保持正增长，可以看出总体还有一定的库存压力。具体来看，一、二、三四线的新房库存分别为3052万、26571万和22487万平米；11月新房供应量4495万平米，成交量则为3437万平米，呈现明显的供大于求趋势。
二手房成交同样疲软。按照58安居客的国民安居指数，12月二手房新增挂牌房源量上涨1.9%，全国范围看，武汉、郑州、青岛、合肥和太原新增挂牌房源量环比出现10%以上的涨幅。因此，在新房、二手房库存增加的作用下，房市可能出现大范围的卖房现象，表面上，库存越多则卖不动的房子就越多，由此来看市场走弱是必然的事情，但所谓的“排队卖房”，只是基于大环境，城市和房源之间依然分化，大量没有严格限价的城市，尤其是三四线以下的地市县城，无论新房还是老房子都很难在短期内消化掉。
另一方面，房子以后该卖给谁？大家都开始着急了
在过去半年时间，房价冷清明显，传统旺季9月开始，连续4个月全国均价都回落到万元以下，70大中城市90%的二手房价都在下跌。易居严跃进认为当前楼市矛盾已经转为“过冷”，价格指数一旦下跌，一般很难在短期内转正。从各方态度来看，“房价如果下跌，可能会挤破泡沫”是大家都在担忧的事情，但比起下跌，未来楼市面临的困局大家更应该留意：
目前的买房群体中，普遍以改善和刚需为主，新生人口持续减少意味着未来年轻刚需会更少，那么现在盖这么多房子以后卖给谁？公开数据显示，除了2016年放开二孩后新生儿有所增加，此后便一降再降，2021年新生人口仅有1062万，比5年前减少了超过700万人。
值得一提的是，很多人认为住房成本太高是制约年轻人婚恋，造成生育率降低的根本，如今房屋收入比是13.2，相当于一份房价要对应13倍的工资收入，显然楼市也开始着急了，放开三孩同时，多地发通知，二孩三孩家庭买房可获得相应的补贴。但问题是，一孩很多人都不生，何来二孩三孩？
央行作出决定，2个逆转消息来袭，风向变了
1、降息、降准一并袭来，货币闸门已经打开
在过去的几个月，存款准备金率、LPR报价、逆回购和MLF利率先后下降，尤其是1月份，MLF和逆回购利率，都下调了10个基点，LPR报价也随之下降，5年期LPR更是罕见降了5个基点。
降息和降准一并袭来，再加上央行和一众高层连番表态“维护住房消费权益”，一时间，贷款利率、按揭发放速度均往购房者希望的方向步进。据机构监测的103城主流按揭利率，首套利率5.56%、二套5.84%，均比上个月回落了8个基点，其中59城利率环比下调，广深杭、南京、苏州等热门城市利率均下调，放款速度也缩短到一个月左右。
2、5天内安徽、广东、云南都行动了，盖房的苦日子来了？
1月26日，安徽发通知，明确鼓励购房领域降低首付比例；1月30日，在云南发布的若干措施中，提到“各地要按照“一城一策”要求，加快研究制定促进房地产平稳健康发展的政策措施；超出合理去化周期的县、市、区，要采取有力措施稳价促销”。同日，广东住房和城乡建设会议上，提出要“坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险”。
降首付—去库存—保交楼，5天内3省的行动可以说是一环接一环的，但最终目的都是稳住市场，正如住建部长在接受采访时提到的，房地产业规模大、链条长、涉及面广，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。毕竟市场人气不足、房企缺钱、上下游企业欠账、购房家庭权益受伤害，一连串的影响不容小视。
更重要的是，盖房子，真的不赚钱了
过去十年，开发商在城市化浪潮下赚得盆满钵满，利用银行贷款、业主回款轻松扩大势力范围，但如今苦日子来了，在三道红线的限制下，企业融资难，负债高，一边要在规定时间内将负债率降至标准，另一边以为通过快速销售能获得回款挽回损失，但销售却越来越难，中指院数据，1月TOP100房企销售额均值同比下降23.1%，同时春节假期监测城市的新房成交规模降51%。
房说君有话说，风向已经转变了，在房住不炒导向下，上半年市场走势几乎没有悬念。不过在买房新增需求减少，人口老龄化加速的情况下，市场难去维持高增长，继而增加房地产的存量住房，房价也可能因为需求减少、库存增加而持续下降，所以这2个问题可能成为压垮高房价的最后稻草。
不过换个角度来看，对于高居不下的住房房源，如今高层表态降低买房成本，说明上半年的市场仍然会以维护合理住房消费，打击投机炒作两者同步进行，对于买不起房的刚需而言，市场终将会往我们希望的方向走去。
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