• 50城成交下降46%,都不敢消费了?央行揭示买房心态,结果很现实播
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2022-04-26  /  浏览:124 次  /  

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今年的楼市利好,多到已经目不暇接。但最近传来的2个消息,意义不一般:1楼市利率持续走低,达到2019年以来的低点;2据第一财经4月22日报道,今年以来,包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市接连出台了楼市放松措施。全国23个省份,这意味着我国近三分之一的省会城市都开始营救楼市。



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目前来看,楼市正在全速“逆转”,并释放出2个明确信号:


一方面,当前楼市已经到了要加大力度营救的时候

过去半年时间,楼市成交、房价,甚至是利率都一路下泻,无论高层对楼市的态度转变,还是资金、调控等方式变得友好,都没有扭转房地产下行的步伐,一季度尤为更甚:国家统计局数据显示,商品房销售面积同比下降13.8%;其中,住宅下降18.6%。销售额下降22.7%;其中,住宅下降25.6%。


如果说一季度有春节因素,一定程度降低了成交规模,但进入3月,这种冷场局面依旧,据中指院统计的50个代表城市房地产情况,3月住宅成交面积为2147.81万平米,同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测的3月百强房企销售额同比下跌52.6%,销售面积下跌57.2%。足以证明当下的房产市场需要展开一场全面调动需求的行动。



正所谓量在价先,持续羸弱的购房需求,加剧了房价的下跌趋势。通过官方数据,前3月销售面积31046万平米,销售额29655亿元,两者相计算可知一季度的平均房价为9552元/平米,已经回到了两年前的水平。要知道,这可是在央行降准、降息的前提下才有的结果,但楼市成交依然下降近半,接近冷冻的水平,换句话说,楼市没有托起来。


01房贷利率创新低,但百姓加杠杆空间几乎所剩无几



最新的LPR报价出炉,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,已连续三个月维持不变。但LPR降不降,对房贷利率的影响只有一半,目前各城都在通过下调点数的形式来调整利率水平,4月贝壳研究院监测的103城主流房贷,首套利率为5.17%,二套为5.45%,分别下降17个、15个基点,是2019年以来月度新低。另央视披露信息,3月以来已经有百余城下调利率,其中苏州、南通首套利率降至4.6%。


虽然降利率有利于减少买房成本,从而调动消费者的置业积极性,但人们的加杠杆空间已经所剩无几了。目前来看,城镇居民7城财富都在房子上,且过去十年,个人房贷占住户部门贷款余额的比例都保持在45%~54%间,显然很多人为了买房,已经背上了重担,甚至不敢消费了。



02楼市开启“反方向的钟”,居民存款和市场成交正背道而驰


正如前文所说,在利率下降的同时,楼市成交基本处在冰点,那么购房者把钱花在哪了呢,为什么他们会无动于衷?对此,央行揭示买房心态,两组数据将个中答案一一揭晓:其一,一季度储户调查中,倾向于“更多储蓄”的居民占比54.7%,同比高出5.6个百分点,倾向于消费和投资的只有23.7%、21.6%。对于收入情况,仅14.5%居民认为收入 “增加”,71.5%认为收入“基本不变”,比上季减少1.1个百分点,14.1%认为收入“减少”;


其二,3月广义货币M2同比增长9.7%,增速高0.5个百分点,而同期的M1只有4.7%增速,与上月持平。这是什么概念?M1是现金+活期存款,M2是M1+企业和个人的定期存款。传统概念里,M2是体现现实购买力的货币形式,M2增速大于M1,意味着定期存款越多,换言之,居民越来越偏爱存钱了,这与市场成交形成了背道而驰的趋势。



在房说君看来,种种信号都说明一件事情:冠毒影响3年来,大家的收入、工作都存在很大的不确定性,很多人还在经历着收入降低、出行受阻的困境,所以有一点闲钱都想着存起来,不敢乱消费,在信心下行、购买力不足的情况下,市场成交自然走弱,就好比是一个往反方向行走的钟,你无论换电池、调时间,花了好多心思都修不好,最终才发现表芯坏了。


03房地产调控面开始调整


诸葛找房统计,截至4月20日,已有超85城松绑楼市,此前多是三四线城市放松,且措施主要聚焦到降利率、提高公积金贷款额度、降低首付比例等行政手段,随着郑州之后,房地产的核心调控措施开始被一一突破,紧接着8个省会城市也坐不住了接连出手,放松限购限贷、放松限售等政策开始更频繁地出现,足见当下楼市的冷清程度有多大。不仅如此,大力度释放积极信号的背后,大多城市都面临着销售低迷的现状。



比如南宁,先后降低公积金和商贷的首付比例,除了支持合理需求外,主要还是希望去库存。据易居统计,南宁2月二手房挂牌量超10万套,新房消化周期高达23.6个月。与其面临同样困境的还有昆明,作为西南地区的中心城市之一,3月库存量达到30个月之久,超过了大部分省会城市。另据东吴证券披露数据,一季度昆明主城五区住宅供应同比下跌21.9%,成交量降42.4%;销售价格下跌近6%。



另一方面,全面去库存救市开始了,但6亿库存未来谁接手?

综上,当前救市举措目的只有一个:稳住楼市。表面上,库存积压已经是普遍性问题。据克而瑞监测,2月百城库存量达到了60874万平米,环比微降1%,同比增长5%。三四线去化周期已达到23.25个月,同比增83%,去化风险较高;二线增至18.05个月,虽然还是高出了12个月的及格线,但整体风险可控;目前只有一线城市略高一些,处于12.96个月。


房说君认为,实际上,库存积压主要原因是市场销售不景气导致。而房子卖得好不好,还关系到上下游行业的兴衰,以及楼市参与者的权益。毕竟,从盖房-卖房-销售-使用,包括了建材、装修、家具、中介等十几个行业,任何一环没有跟上,都可能会让建筑工人、购房者的权益受损。在这种背景下,自然会有越来越多城市加入到救市行列中来。


但问题是,目前人口拐点正在到来,房说君也在近期的文章中提到过,从已发2021常住人口数据的27个省市中,13省市人口还在正增长,14省市已经提前进入人口负增长阶段,占比近一半。再叠加当前风波的影响,即便调动需求,可能调动不了多少。



房说君有话说,现阶段楼市逆转、救市城市增多的情况,能起到效果的始终是一些有人口增量、产业活跃的城市,对大多数“没人且房子又多”的城市而言,该跌的还是会跌。



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