• 拆迁致富全面消失?国家一锤定音,明年起“老房子”都按新规处理
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-06-05  /  浏览:125 次  /  

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回顾我国房地产发展史,每一步都必要和必然,对于我们普通的楼市参与者来说,不能因循守旧,因为历史重来都不会简单地重复。

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自新中国成立以后,城镇居民均实行福利分房,到1978年,住房制度开始改革,由福利分房向市场化转变。1988年,国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,标志着住房制度进入全面试点阶段。再到1998年,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,停止实物分配,意味着住房全面市场化开启,我国进入商品房时代。


后来房地产的发展,我们很多人大概都知道了。从1998年至今,住房市场起码有3大变化,城镇居民人均居住面积从18平米到近40平米,商品房年度销售面积从1.07亿平米到超过17亿平米,当然,还有销售价格,全国均价从不到2000元/平米到目前近万元/平米。在商品房快速发展的20来年里,还有一件事不可忽略,也是必然举措,这就是“棚改”,有人常常称之为“拆迁”。



为什么说棚改是必然?


虽然我们的商品房发展速度快,很多人的居住条件得到改善,但也还有很多人住在建造时间久远的老旧房子里,特别是一些危旧棚户区里的房子,从2008年开始,为改善民生,中央启动了保障安居工程,加快了棚户区改造步伐,2012年,住建等7部门联合发文,要求加快推进棚户区改造。到2014年,国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,推进1亿人居住的棚户区、城中村改造,棚户区改造进入到顶峰阶段。


网上提及比较多的“拆迁致富”,大致源于2013年以后,数据显示,2013年到2017年改造棚户区住房2645万套,比08年到2012年翻番。巧合的是,这期间的房价也处于一个上升过程,一些专家把这归咎于货币化安置的全面实施,让大量手持货币的拆迁户进入商品房市场,增加了购房需求,比如说宜昌市曾报道“我市货币化安置比例从80%提升到90%”,还比如2016年3月12日新华日报报道,江苏部分城市货币化安置比例达到60-80%,由此可见,棚改带动房地产发展的作用比较普遍。



国家“一锤定音”,“旧改”接棒“棚改”。


随着城市和房地产市场发展趋于成熟,按照规划,棚改基本在十三五基本结束,即2020年底基本完成棚户区、城中村、危旧房改造,大拆大建时代宣告结束。国家一锤定音,要求全面推进城镇老旧小区改造工作,棚改接替旧改,明年以后,老房子若不拆的话,拆迁致富的现象也将全面消失,变老的房子都按“新规”处理。


按照新规,将在未来5年完成2000年前建造的老旧小区,这是一项重大工程,一部分任务已经在2020年内就已经安排,今年全国计划改造3.9万个老小区。根据此前住建部官员倪江波的介绍,总共有16万个2000年前建造的老小区。仅改造投资就达到4万亿元。这些老旧小区,无论在配套上,还是设施设备老化程度上,居住舒适度都不高,急需要进行升级改造,它们分布在不仅是北上深等这样大城市,很多县城老城区也有大量的老小区存在。



相比以往的小区“出新”不同的是,改造的内容更加丰富,既有基础项,也有选择提升项目。比如基本的水电气管网改造就是必须的,属于保障性质,资金上也不用个人掏腰包,对于改善提升类项目,居民有选择权,比如老楼加装电梯,根据意愿进行选择加还是不加,如果确定要加装的话,还有相应的财政补贴。还有,随着家庭汽车越来越普及,老旧小区普遍存在小区车位不足的问题,如果条件具备,小区增加停车位也是改造的内容之一。总体来看,老旧小区经过改造后,变化将是全方位的,居住品质会有明显提升。


旧改替代棚改,对住房市场的改变是显而易见的,对小区居住环境带来改变的同时,也影响到这两类人,或吃亏了。



第一类是买“老破大”房子进行投资的人。其实,买这类房子进行投资,已经脱离了居住概念,更多的是希望等到拆迁能分一笔巨额财富。一旦不拆迁,即便经过旧改,房子的居住价值有所提升,但由于总价较高,刚需买不了这样的房子,买优质学区房的人也不会买,因为他们更愿买“老破小”,以后孩子不用学区了,转手还相对容易些。所以,买了这类“老破大”房子,用于自住还说得过去,但若目的是等拆迁,自然是吃亏了。


第二类是买了品质差、容积率高且老旧房子的人。相对而言,早期建造的房子设计理念相对落后,但有些小区的容积率还比较低,给予后期改造留有空间,比如增加绿化,扩建停车位,加装电梯等等。但是,如果老小区房屋质量差,即便想装电梯也不具备安全条件,还有若容积率高小区,就算大家都同意安装电梯,要落实增加车位都无处下手。对于这类小区的改造,受到条件限制,只能进行基础类的改造,对房子本身不会带来显著的改变,想要有多大保值升值更是无从谈起。



因而,有人认为,有一些房子本身就是危房,比如早期的预制板楼,在抗震性不如钢混结构的房子,还有个别存在安全隐患的危房,仅仅通过改造升级,怕是解决不了根本性问题。


总而言之,旧改代替棚改是住房市场的发展趋势,能提升居民的居住质量,但在实际工作过程中,也会有一些特殊情况需要具体问题具体分析,做出相应的调整,其最终目标都是整体上提升我们的居住水平。



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