• “拆迁潮”重启?住建部释放信号,明年起3类房子或进入拆迁名单播
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-06-05  /  浏览:310 次  /  

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很少有人说在拆迁过程中“吃亏”的,个别人之所以不愿意拆迁,关键的原因还是双方的补偿标准未达成一致,所以,拆迁,一直是“暴富”的代名词,不过是赚多赚少的问题。鉴于此,很多人做梦都想“被拆迁”。

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不过,长期大规模地拆迁不仅助力房价快速上涨,不利于楼市稳定,同时还浪费大量资源,也对城市面貌保护不利。国家早已看到这一问题,继住建部2019年宣布告别大拆大建以后,2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”,有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是,推进城市更新方式和开发建设方式的转型。



进入2022年后,根据最新规划,未来5年,国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级,根据官方的数据显示,全国有近20万个老旧小区纳入改造之列,平均每年纳入改造计划的就达4万个左右,几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看,基本按照现代小区的模式做到应改尽改,特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进,确实对老小区的居住环境带来了显著变化。


值得一提的是,虽然老旧小区改造正在全力推进,但从住建部发出的最新信号看,并不意味着拆迁就此终止。在住建部最新发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》新规中明确,原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。什么意思呢?比如说,假如你所在片区的建筑面积总共为100万平米,那么最多就可以拆除20万平米。虽然不及过去的力度大,但还是能确保一部分急需拆迁的房子得到拆迁。



其实,这应该是比较符合现实的。如,细心的朋友应该注意到“旧改”设置了一个前提,那就是改造对象属于“符合改造条件”的老小区,言外之意是,有些小区的有些项目不符合改造条件,比如你说要装电梯吧,但小区同意户数不达标,人数即便达标了,但楼栋的安全性又达不到。还有小区别说装电梯,即便加些停车位的位置都没,显然无法满足家家户户都有车的停车需求。这些情况下,说到底,基本上没有改造价值,拆迁就比改造更符合实际。因而,“拆迁潮”重启,又来了?新规下,明年起,这三类房子或将纳入拆迁名单,一律按“新规”处置。



第一类,地段优越的低密度老旧房子。在过去,拆迁的大部分是城中村,除了改善居民的居住条件原因外,还有一个重要的因素就是这些房子楼层低,有的甚至就是平房,但占地面积大,在经历这么多年的拆迁后,可拆的棚户区越来越少,那么这个时候,还有什么样的房子最容易被纳入20%的拆迁范围内呢?这个答案也是显而易见。


谁都知道,所谓拆迁,就是拆除和迁移重建,这是需要很大量资金的,仅靠政府来支持显然不太可能。所以,评估一个小区能否被拆迁,最重要的一点就是要有拆迁价值,理想的情况是,拆迁后除了补偿原住居民外,最好还能有一点结余,这样双赢的事谁都愿意干。这样下来,想要拆迁,需要达到3个条件:


一是地段好。这主要是指城市的核心地段,原因就在于核心地段的配套非常成熟,比如医疗、教育、就业等,这些优质资源是无法移动的,所以,周边的地皮是很有价值的。开发商在考虑拆迁的时候,最看重就是房子下面的土地。此外,开发商在拆迁时还会考虑一个问题,房子建好了,一定要好卖,能卖出溢价,相比而言,核心优质地段最受他们青睐。


二是密度低。翻译成白话就是居住人口密度要少,比如6层小楼与20层高楼层占地面积一样大,前者居住户数20多户,后者能达到80户,从经济上算,赔偿前面的肯定划算多了,开发商不傻。


三是房子要老要旧。其实,拆迁就像排队买火车票一样,都有轻重缓急,对老弱群体会有特殊照顾,他们买票可以走绿色通道,居于优先位置,房子拆迁也一样,特别是现在拆迁比例限定的情况下,那些老旧的房子无疑最会被先安排上。



第二类,有碍城市发展的各类房子。不知道大家有没有发现一种现象,一些主城区由于发展得早,建筑空间已被塞满,无论是住宅,还是商业等等。所以,后面的城市发展只能去发展新城区,越发展越远,位置越来越偏。那么,老城区是否就意味着被抛弃了呢?自然不是。正如前面所言,一些优质的配套无法迁移,所以,老城区改造还需同步进行,让老城区焕发生机,相对更宜居。


所以,老城区也会迎来新的规划,有些处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能迎来搬迁。除此之外,随着经济发展和城市人口增多,需要的高铁、地铁、公路和市政公共配套会增加,那么,那些处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。


需要说明的是,这些证照齐全的房子属于合法房产,当被动迁以后,往往能获得比普通拆迁更高的补偿,特别是那些公共配套设施建设工期安排紧,其域内待拆的房子,宁愿多给一些补偿确保按期搬迁也比耽误整个工程进度要强。



第三类,多孔板建材等危房将会拆迁。


国家在十四五规划和2035年远景目标中提出,支持浙江高质量建设共同富裕示范区,因而,浙江在包括居住方面的改革和创新一直被作为行业研究的方向,在很多方面具有引领和示范作用,待试点经验成熟,对其他地方而言,推开不过是时间早晚的问题。


对于网上很多人提到的那些危房、建造时代比较久远且无多大居住价值的房子,到底该何去何从?浙江在全省未来社区创建文件中明确提出了5种创建类型,其中提到3个条件的房子纳入全拆重建类:一是多孔板建材,二是2000年前建造,三是存在较大安全隐患。对于这类住房,要做到一次性改到位。按照这个标准,如何理解呢?


对照标准可知,多孔板建材,主要是指70年代-90年代期间建造的预制板、现浇板多孔建材房屋,对于杭州这样的城市,大概有数万套的存量,放眼到全国,这个时期建造的房子大都属于此类。这类房子既然满足多孔板建材标准,自然也满足20年房龄和较大安全隐患的标准,比如在唐山地震和汶川地震中,大量的多孔板砖混房屋由于抗震性差而倒塌。


随着城市化的发展,这些房屋占据着城市优越的地段,但居住价值几乎丧失,即便用于出租,但隐患也一直存在,未来社区的创建无疑为这类房子寻找到新的出路。其实,这类房子是非常符合开发商口味的,楼层低,居住户数少,地段位置也不错,非常具有拆迁价值。相信随着试点经验的推广,其他省市也会跟上。



拆迁不能单纯看作是一项福利,更多是一种成本和收益权衡结果,按照这个思路去评估拆与不拆大概率更靠谱一些。


从以上信息可知,在新规下,未来虽然大规模的拆迁不会有了,但局部的拆迁仍然存在。在这有限的机会中,上述三类房子最易被纳入拆迁。对于购房者而言,如果没有好的买新房机会,看看老旧二手房其实也不错,但需要遵循三个原则:


一是买的房子应属于核心地段,周围有不可移动的优质配套;二是属于政府重点发展规划的区域,对于这点,不妨看看当地的规划网信息,特别是对应区域未来5年-10年规划,基本可以看出一个大方向,决定了改造和拆迁的机会。三是开发商得有盈利空间,所购买的总楼层不宜过高,楼间距越大且楼层越低越好。


当然,笔者也一直强调,买老房子赌拆迁的风险不小,因为拆与不拆,具有很多不确定性,比如规划的不确定性,拆迁户本身的心理预期不一样也会影响拆迁。当然,如果我们以自住的目的去买房,那种心态自然又不同,花的代价不大,拆了更好,不拆能旧改也不错,终究是提升了我们的居住品质。



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