• 面粉的价格开始下调了,面包的价格也跟着下调,楼市迎来新变局播
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-06-24  /  浏览:82 次  /  

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房地产对于众多老百姓来说既是那么的熟悉,也是那么的陌生,熟悉是因为房价一直处于上涨的状态,陌生是没有真正的了解房价的构造。

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一线城市和三四线城市房价相差甚大,一线城市平均房价来到了6.5万元每平米,三四线城市平均房价在1万元左右徘徊,房价相差6.5倍,很多人都有这样的疑惑,同样都是钢筋混泥土建造的,难道成本就相差这么多吗开发商这1000%的利润都不止吧!


很多人看到的只不过是建筑成本,却没有看到房子建造过程中需要支付的成本,房子在开发的过程中包含的成本有土地、建安管理成本、财务成本、税务成本。



根据2020年全国百强房地产企业公开的数据显示,土地成本占到开发成本的48%,部分中高端小区占到建筑成本的60%,税费成本占比也达到了15%,另外还有销售成本,人员管理成本、周边配套成本等各方面的东西包含在一起占到总房价的85%~90%。


城市发展得越好,建筑成本占到的比例就越高, 房地产企业的利润空间也在不断地被压缩,过去房企的利润空间能达到30%,现在房地产企业的利润空间普遍保持在5%~10%部分房地产企业降价促销只能保持在2%~3%。建筑成本只是占很少的一部分,所以房价并不是由建筑成本所决定的,更多都是由土地成本所决定的。


根据5月份国家统计局公开的数据,显示全国平均房价比去年高峰期下降幅度达到了12%,房价下跌的城市数量仍在持续性的扩大。相信不少人都有过这样的感觉吧!降价的要不是三四线城市,要不就是郊区地方,核心区域的房价依旧保持坚挺的状态。


最根本的原因是核心区域的地价没有下降,而且还处于慢涨的状态,面粉的价格不下降,面包的价格当然也不会有太大的空间。



近期传来消息,中心城市地价开始有松动了,意味着中心城市的房价也会跟着有松动。北京、天津、广州、杭州、苏州、武汉等城市地块都有轻微的波动,老百姓更进一步地看到希望了。


北京最新的土拍消息,楼面价4.5万元每平米,这个价格对比去年10月份相邻的地块楼面价5.5万元每平米,降幅达到了1万元每平米,意味着建出来销售房产的价格也会相差1万元每平米,甚至会达到15,000元每平米。


北京旁边的天津,楼面起拍价格23,346元每平米,这旁边有块地块,2020年成交的时候楼面价去,到了30,548元每平米,6000多元每平米,建出来的房产差价7000至1万元。


广州作为华南第一城市,起拍价格比去年首次降低幅度达到了20%,重点城市的土地价格都有所松动,意味着未来房价都会跟着松动。


想象是美好的,现实却是残酷的,降地价不是为了降低房价,更多的是为房地产企业创造更好的利润。



2021年上半年第1次土拍的时候,全国各地频繁出现地王,成交价格再次创下新高,北京、杭州、苏州、重庆、上海等城市成交价格持续的高攀,购房者出现了疯狂抢房,认为市场将会成为2016年的巅峰。


第2次土拍的时候,市场就迎来了180度的大转变,土地流拍率持续的增加,北京流拍率60%,长沙流拍率66%,然后国内多个重点城市土地流拍率都已经超过了50%。进入到第3次土拍,基本上没有民营企业敢入手了,更多都是以央企国企为主,福州流拍率33%,厦门流拍率50%,沈阳流拍率70%,东莞流拍率也达到了70%。


2022年第1次土拍,无论是长三角还是珠三角,整体情况都不可观,长三角南京,20宗土拍,流拍6宗流拍率高达30%,成交14宗主要都是以国资房企为主,民营企业不敢露脸了。


珠三角,东莞是国内经济密度最集中的城市,首次东莞土地流拍率达到了75%,八宗土地有6宗流拍,仅有两宗土地成交,都是被国资房企包了。


今年首次集中供地城市,北京流拍率6%,福州流拍率33%,厦门流拍10%,青岛牛排6.3%,合肥流拍25%,武汉流拍14%,成流拍12%。中子研究院发布报告显示,2021年全国第一季度住宅用地流拍和撤牌数量达到了836宗流拍撤牌率23.6%。另外数据显示,国资房企兜底率达到了79%,也就是说大部分城市的土地成交都是左手转右手,如果没有民营企业的支持,那么这样的腐败存在的意义并不是特别的高吧!


民营企业不愿意再拿土地,原因很简单,存在的风险系数太高了,也就是说拿了土地再开发的过程中,很有可能有一些不可控的因素导致亏本,或者说利润太低了,根本不想去冒这个风险,还不如把这笔钱放在银行里面做定期理财。



根据相关的数据,显示2021年房企的净利润与净利率都创下了近些年来的新低,净利率已经跌成了负数了,如果资金充足的情况下还是愿意拼一下的,但是资金被牢牢的锁死了。


2021年出台的政策包含了两道红线,三道红线。三道红线,针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%;负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息,负债总额上涨不能超过10%;踩两条红线有息,负债总额上涨不能超过5%;踩三道红线有息,负债总额不能上涨;即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%,要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。


两道红线,针对银行业,2021年1月1日,央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。


卖地收入是一座城市发展的主要动力之一,如今土地的收入出现大幅度的衰退,对于经济的影响肯定是巨大的,财政运转也出现了困难,当然是要进一步的推动市场回暖,这时候适当的调整土地价格,让房地产企业有更多的利润空间,让民营企业有更大的动力去拿土地。



面粉的价格开始下调了,面包的价格也跟着下调,楼市迎来新变局


站在理论的角度去看销售,价格当然是会下降的,但是在实际操盘的过程中,房价并不会有过多的冲动,更多的都是保持在稳定的状态,不会高于市场价,多少也不会低于市场价多少,更多的都处于中立的状态。


未来房地产企业更集中地往一二线城市拉土地主要原因是一二线城市还是有购买力的需根据2020年第七次人口普查数据显示,未来房地产企业更集中地往一二线城市拿土地,主要原因是一二线城市还是有购买力的需求,根据2020年第7次人口普查的数据中显示,目前我国的人口主要流向于长三角、珠三角、京津冀、省会城市。


三四线城市的土地还是有点难卖的,另外三四线城市太多发展了,已经出现有价无市的局面未来空置的房产将会进一步的增多,房价很难能卖得起来。



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