• 放开限购,扶不起楼市!播
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2022-09-20  /  浏览:89 次  /  

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01 | 福州救市落空

近日,苏州市直接梭哈,全域放开了限购。但最新消息传来,苏州政策遭遇“一日游”,目前苏州主城多区又恢复了6个月社保要求。



苏州着急忙慌地放开限购,无非是想要解决其所面临的房子卖不动、房价下跌、库存高企、二手房挂牌量高企这四大烦恼。


在昨天写苏州的文章中,我就说过,心急也没用,不如平心静气,喝上一杯以武陵山脉生长的小叶种显齿蛇葡萄植物为原材料,采用"蒸汽杀青"工艺精加工而成的,营养成分零流失、富含黄酮、绿色无污染、清爽、甜香的张家界莓茶。


平复一下心绪,看天上云卷云舒,望庭前花开花落,感受一下生命的闲适。


因为,看看福州、沈阳、大连、佛山、东莞就清楚了,这些城市全盘放开或者大部分放开限购已经很久了,但他们的成交量依旧没有什么起色,房价也照样在跌。


以福州来说,福州是今年首个全面放开限购的中心城市。


看到这大家很诧异吧。但事实的确如此,早在今年3月份,福州就发布措施


非户籍人口在原来限购的福州五城区,购房不再受社保限制。并且长乐户籍被认作福州户籍,也即长乐人可以在五城区购买两套房。

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3月份就全盘放开了限购,结果如何?


答案是,没有丝毫作用,成交量依旧低迷,房价依旧下跌,打折依旧遍地。


02 | 成交量低迷,打折遍地

3月份放开限购之后的福州,市五区成交量走势是这样的:



从上图可以看到,3月份较2月份有过轻微的增量,但4月份立刻又下来了,5月至7月份都在低位起伏。到了8月份,则创下了新低。


据福州市不动产登记和交易中心统计,今年8月,五区(鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾)新房网签套数为1665套,是近两年来首次出现非春节月份成交量跌破2000套的情况。1665套新房中,普通住宅仅759套,是近10年同期新低,更创下同期首次跌破1000套的纪录。


库存与去化周期方面,数据显示,截至9月13日,福州五区可售住宅楼盘1934个,可售房源57413套,总面积约533万平方米。参考8月的销售速度,福州五区存量住宅去化周期约35.5个月。


房价方面,9月16日统计局公布的最新数据显示,福州新房价格环比下跌0.5%,同比下跌1%,也就是说福州目前的新房价格比一年前低。


二手房方面,8月环比下跌0.3%,同比下跌2.3%。也即当下的二手房均价比一年前低,而且还在下跌。


整体而言,福州的新房和二手房价格都至少跌回到了一年前。


不过国家统计局的数据也显示,福州的新房和二手房价格相比于2020年还是高,这也意味着福州的下行空间还有很大。才开始,不用急。


毕竟福州的房价虚高太多了。在下跌的背景下,目前福州的均价仍高达2.75万元/平方米,位居内地第九,是内地房价最高的10个城市之一。



数据来源:中国房价行情网


一个中等强度的省会城市,房价比天津这个老牌直辖市都要高,比武汉、宁波、青岛这类副省级城市也要高,比最强地级市苏州高,比绝大多数省会与首府城市都要高。


足可见,福州的泡沫太严重了。此前炒作得太过,厦门也是一样。


这些泡沫太大的城市,简单来说,就是普通民众的收入赶不上房价,无以为继,再叠加上今年的整个大环境,让很多人的收入遭受了冲击。


熊市期间,所有的问题都暴露了,库存高企的福州,当下的去化周期长达35.5个月,远超住建部划定的12个月安全警戒线,往后有的跌了。


事实上,当下的福州房地产市场,已经是打折遍地。


比如旭辉江山云出于9月初推出“首付返现20万元”的促销活动。约110平方米的3房户型,正常首付要80多万元,现在只要60多万元,月供在1万元上下。”折算下来,销售单价从备案时的约2.8万元/平方米降至约2.3万元/平方米。


万科在福州的7个在售新盘“联动降价”,推出包括团圆礼、敬师礼、拼团礼、推荐礼等促销活动。


力度最大的是仓山区万科·金域缇香,两人成团每套优惠100000元,金秋特惠每套立减38888元,交付前每套补贴租金30000元,叠加起来每套优惠约16.9万元。此外,万科·金域缇香的售价从约2.1万元/平方米降至约1.85万元/平方米。


03 | 福州的经验:取消限购没用

福州过去半年的房地产市场行情告诉我们一个再明白不过的道理,取消限购,救不了楼市。


很多人以为这轮楼市行情的转变,是因为限购所致。这完全是个误解。


限购并不能转变楼市行情,相反还有可能推动楼市走热。因为限购的潜台词,是这里有价值。


君不见,在2016年至2020年这段中心城市限购最严厉的时间段内,南方几乎所有的热点城市都在任性地上涨,福州、厦门何时因为限购而停止过上涨?


东莞在限购进一步收紧的2020年,房价涨幅超过了40%。


你说限购影响到房价了吗?显然没有,2022年房地产市场行情转变的锅,限购不会背。


既然限购对楼市成交量下跌的影响不大,那放开限购又能顶什么用?


今年楼市行情转变的最大动力有两个:


第一,房地产市场的周期力量在起作用,商品房整体供大于求,再加上人口开始转向,城市化速度放缓,这些宏观大背景形成的扭转力量,最终扭转了楼市行情。


第二,购买力所剩无几。在国外与国内各类因素叠加下,经济增长压力加大,GDP已经失速,很多人的就业与工作受到了冲击,买不起房的人越来越多。


尤其是第二点,不仅是房地产行情转变的直接推力,也会是影响未来楼市能否复苏的最关键因素。


总之一句话,购买力不恢复,楼市便没有了复苏的基础。任你放开限购,降低首付,都不好使。


福州、沈阳、大连、东莞、佛山、厦门这些或全部放开或大幅放开限购的城市,已经是最好的佐证。



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