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本轮次楼市低迷已持续两年多，兔年春节没有迎来期待中的楼市回暖，各售楼处冷清依旧。去年下半年开始，楼市刺激政策接连出台，各地优惠购房政策频繁落地，但并没有激发起人们的购房热情。种种迹象表明，楼市的低迷状态将持续，且有继续扩大的趋势。2023年会迎来人们期待的房价大幅下跌吗？
过去二十多年，楼市尽管有所起伏，但整体趋势是在震荡中上升。以笔者所在青岛一城区为例，上个世纪90年代刚放开时，房价是每平方米600元，目前是1.5万到2万元，上涨近30倍。经济的快速增长、城镇化的推动、预售制的野蛮成长、房贷政策的快速扩张等是促进房产市场疯涨的主要因素。
房价在快速上涨的过程中，大部分房企搭上了财富增值的快车，通过银行贷款、当地购地拿地、供应商欠款融资等一系列腾挪转移的手段，实现了财富的原始积累。一部分眼光敏锐的投资客，抓住机会，大量买房卖房，利用银行的贷款和信息差，在民众中通过舆论推高房价短期上涨，从而实现低买高卖的套现盈利逻辑，获取暴利。
持续两年多的楼市低迷，还会像过去一样出现微笑曲线，触底后反弹实现增长吗？答案是否定的，2023年的楼市，将不同于过去，兔年的楼市，将迎来真正的拐点。真正拐点的标志是房产价格的大幅降低，是楼市持续低迷，一系列刺激政策无效后的绝望。
首先，对房产价格起决定作用的是市场，这一点是前提。无论是政策刺激、还是房子实际成本构成，决定价格的因素应是市场、是房子的实际价值和供需关系。市场经济不同于计划经济，在市场经济下，房子的流通是基于需求，而不是基于计划性分配。
简单点说，市场就是供需关系，供大于求，价格下降，供小于求，价格上涨，这是很容易理解的菜市场逻辑。过去二十多年楼市快速发展的根本性动力是供需关系，将来也是。总人口下降的拐点2022年已经开始、房产库存的成倍增加、炒房客的离场等多重因素叠加将成为2023年，及后续多年常态。多重因素叠加的结果就是供大于求。
第二：房子的成本构成，决定了房价的长期趋势。房子的成本有硬成本和软成本两部分组成，其中硬成本包括土地成本和建造成本两部分。软成本包括销售费用、资金占用利息费用、开发商利润等。根据数据统计，硬成本和软成本各占50%左右。
硬成本中的房子建造成本主要由原材料和建造人工成本构成，全国各地基本一样。但硬成本中的土地成本，全国各地差异就大了。农村宅基地的土地成本基本为零、一线城市的土地成本是普通县级城市的数十倍甚至上百倍。
房子成本构成的另一核心部分，软成本主要包括销售相关费用、资金占用和利润等。开发的利润无可厚非，但销售费用、资金占用的居高不下实属不正常，这一部分不创造任何价值， 但成为房子成本构成的主要部分。
软费用的产生是楼市多年畸形发展的结果，是房企恶性竞争、市场无序发展的结果。房价趋于合理，房价走向理性，软成本应成为房企的首要努力目标，也是市场发展的趋势。如果占房价50%的软成本降下来，再加上土地成本的逐步下降，房价整体下降50%不是梦。
第三：购房群体的减少、房子库存的大幅增加、楼市乱象给民众带来的心理阴影等决定了近期房价的走势。
根据相关数据，2022年中国人口迎来了历史性的拐点，人口的数量首次出现下降。2022年住宅销售数量同比下降28%，而房企库存同比增加超过20%，一增一降，是房产库存数量的成倍增加。
过去两年，头部房企暴雷给购房民众带来的心理阴影，短期内难以消除。买房如果冒着如此巨大的人生风险，谁还能上船呢？民众对房产的认识正在回归理性，不再盲目跟风上船。
从上述分析可看出，房产供需关系的拐点已经出现，房产价格的下降拐点到来是必然的结果。房价能否下降50%，从市场和成本的角度分析是完全正常，也是完全可能的。只不过考虑经济波动及对银行的影响，这个过程将是漫长的，下降50%不是2023年，可能需要三五年，甚至更长，实软着陆是必然趋势。
关于2023年房价走势，您的意见呢？
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