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    • 房价将下降50%!楼市拐点来了,网友:终于等来了机会!
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2023-02-01  /  浏览:5528 次  /  

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    本轮次楼市低迷已持续两年多,兔年春节没有迎来期待中的楼市回暖,各售楼处冷清依旧。去年下半年开始,楼市刺激政策接连出台,各地优惠购房政策频繁落地,但并没有激发起人们的购房热情。种种迹象表明,楼市的低迷状态将持续,且有继续扩大的趋势。2023年会迎来人们期待的房价大幅下跌吗?


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    过去二十多年,楼市尽管有所起伏,但整体趋势是在震荡中上升。以笔者所在青岛一城区为例,上个世纪90年代刚放开时,房价是每平方米600元,目前是1.5万到2万元,上涨近30倍。经济的快速增长、城镇化的推动、预售制的野蛮成长、房贷政策的快速扩张等是促进房产市场疯涨的主要因素。


    房价在快速上涨的过程中,大部分房企搭上了财富增值的快车,通过银行贷款、当地购地拿地、供应商欠款融资等一系列腾挪转移的手段,实现了财富的原始积累。一部分眼光敏锐的投资客,抓住机会,大量买房卖房,利用银行的贷款和信息差,在民众中通过舆论推高房价短期上涨,从而实现低买高卖的套现盈利逻辑,获取暴利。



    持续两年多的楼市低迷,还会像过去一样出现微笑曲线,触底后反弹实现增长吗?答案是否定的,2023年的楼市,将不同于过去,兔年的楼市,将迎来真正的拐点。真正拐点的标志是房产价格的大幅降低,是楼市持续低迷,一系列刺激政策无效后的绝望。


    首先,对房产价格起决定作用的是市场,这一点是前提。无论是政策刺激、还是房子实际成本构成,决定价格的因素应是市场、是房子的实际价值和供需关系。市场经济不同于计划经济,在市场经济下,房子的流通是基于需求,而不是基于计划性分配。

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    简单点说,市场就是供需关系,供大于求,价格下降,供小于求,价格上涨,这是很容易理解的菜市场逻辑。过去二十多年楼市快速发展的根本性动力是供需关系,将来也是。总人口下降的拐点2022年已经开始、房产库存的成倍增加、炒房客的离场等多重因素叠加将成为2023年,及后续多年常态。多重因素叠加的结果就是供大于求。


    第二:房子的成本构成,决定了房价的长期趋势。房子的成本有硬成本和软成本两部分组成,其中硬成本包括土地成本和建造成本两部分。软成本包括销售费用、资金占用利息费用、开发商利润等。根据数据统计,硬成本和软成本各占50%左右。



    硬成本中的房子建造成本主要由原材料和建造人工成本构成,全国各地基本一样。但硬成本中的土地成本,全国各地差异就大了。农村宅基地的土地成本基本为零、一线城市的土地成本是普通县级城市的数十倍甚至上百倍。


    房子成本构成的另一核心部分,软成本主要包括销售相关费用、资金占用和利润等。开发的利润无可厚非,但销售费用、资金占用的居高不下实属不正常,这一部分不创造任何价值, 但成为房子成本构成的主要部分。



    软费用的产生是楼市多年畸形发展的结果,是房企恶性竞争、市场无序发展的结果。房价趋于合理,房价走向理性,软成本应成为房企的首要努力目标,也是市场发展的趋势。如果占房价50%的软成本降下来,再加上土地成本的逐步下降,房价整体下降50%不是梦。


    第三:购房群体的减少、房子库存的大幅增加、楼市乱象给民众带来的心理阴影等决定了近期房价的走势。


    根据相关数据,2022年中国人口迎来了历史性的拐点,人口的数量首次出现下降。2022年住宅销售数量同比下降28%,而房企库存同比增加超过20%,一增一降,是房产库存数量的成倍增加。



    过去两年,头部房企暴雷给购房民众带来的心理阴影,短期内难以消除。买房如果冒着如此巨大的人生风险,谁还能上船呢?民众对房产的认识正在回归理性,不再盲目跟风上船。


    从上述分析可看出,房产供需关系的拐点已经出现,房产价格的下降拐点到来是必然的结果。房价能否下降50%,从市场和成本的角度分析是完全正常,也是完全可能的。只不过考虑经济波动及对银行的影响,这个过程将是漫长的,下降50%不是2023年,可能需要三五年,甚至更长,实软着陆是必然趋势。


    关于2023年房价走势,您的意见呢?



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