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这一两年，我和全国近千名网友有过接触，为了准确而严谨地分析他们该不该买房，我会给他们一份问卷，他们填了，我才能分析。
而这份问卷中有两个部分，一个是个人情况，另一个则是城市数据。
城市数据包括这些指标：
人均GDP、城市人口、城市人口变化情况（流入还是流出，数额）、城市GDP、人均可支配收入、城镇率、房均单价、房价租金比。
靠这些数据可以预测当地房价的走势以及概率：
房价下跌的概率：100%、99%还是90%？
房价下跌的幅度：一成、三成还是五成？
房价下跌的速度：一年内、三年内还是五年内崩溃？
看到这里，是不是发现一个奇怪的现象：
怎么都是下跌，讨论的还是下跌的幅度，为什么没有上涨的情况？
因为我国的房价，根本没有任何上涨的可能，部分城市的下跌概率不是100%的原因只是有些特殊情况会导致变量的产生，而这种变量或许能导致房价上涨。
好了，接下来我将把城市分为几类，分别预测这些城市的房价态势，以及建议购房者和有多余房产的房东该如何处理。
第一类：经济较为落后的小城市。
区域指标：
人口GDP低于7万，人口低于50万，人口流出，城镇率低于60%，人均可支配收入不到3万，房均单价至高五六千，房总价月租金比低于500。
备注：
区域指的是某市某区，而不是泛指整个市，比如，乐山市市中区，而不是整个乐山市。
有些数据会有些出入，但不太影响整体预测，下面几类同理。
这类城市的房价没有任何未来，房价整体持续下落，区别在于核心区域下降得慢，偏远区域和老旧房产大幅度下降。
而且，这类城市的大部分房产会失去流动性，在一个漫长的时间内，房均价下降到人均工资平齐的地步后，却卖不到这个价格，人均工资3000，100平米的房产价值35万，想要出售，25万都没人接手。
因为根本就没有需求，这类城市的老龄化非常严重，青年占比极少，产业极其单一，当地的购房者基本只剩体制内和事业编制者，以及极少数的民营企业打工人。
导致房产空置极其严重，出售数量远大于购房者数量，供求关系相当离谱。
在不久的未来：
一个小区500套房，200套没装修，100套挂售，而几个月的成交数量不到十套，购房者越看越不想买，因为能预测得到的是，物业肯定会越来越差，业主肯定越来越少，小区周围定然越来越冷清，住着会越来越不方便，房价只会越来越低。
人口持续流失，因为严重老龄化下的人口结构失衡，经济非常低迷，青年根本找不到工作，纷纷逃离，又因为老人去世的比例远超全国，人口迅速减少，40万人在三四年的时间里减至30万，城镇率被动提高，但空置率越来越高。
产业继续凋零，因为没有需求，没有新兴产业，就少有消费，加剧了青年逃离的程度，青年的逃离，进一步增加老龄化的比例和房产的空置率。
这里城市的终极态势可以参考一些区县，户籍人口20万，常住人口不到10万。
对于购房者来说：
房价不贵，但越早买越亏，这里的房价定然会降低到平均工资以下。
个人建议，能不买就不买，要买也完全不要急，先看五十套房再说。
不要买新楼盘，这些区域的新楼盘性价比很低，且烂尾的风险更大。
而有多余房产的房东：
赶紧卖掉，这就是一个注定不断贬值的资产，别怕亏损，因为以后可能根本卖不掉，也租不出去。
外来务工人员极少，青年流失，当地库存也不少，留在本地的都是本地人，大家都有房，谁来租你的房啊？
第二类：绝大多数的三四线城市。
区域指标：
人均GDP在7-10万之间，区域人口低于100万，人口不增长，城镇率高于60%，人均可支配收入低于4万，房均单价在5千以上1万以下，房价月租金比高于400。
备注：肯定有些城市有差别，比如南宁、海口，但以下的预测也无差。
这类城市的房价也没有任何未来，因为以下几点：
人口没有增加，城镇率快要到顶，整体需求不断走低，而新楼盘不少，导致库存不断增长。
产业相对单一，没有岗位吸引年轻人，导致收入无法增长，年轻人能青睐的工作只有体制内和事业编以及医院和学校，购买力和消费指数不够，经济的增长极其缓慢，导致整座城市的扩张停滞。
城市的财政收入年年走低，产业升级做不到，土地财政玩不动，基建的扩张和设施的更换没有钱，郊区和新区一直是那样，新楼盘成为二手房后没法保值，新起的楼盘更偏，价格更卖不上，导致一个严重的问题，就是人口无法迁移，人口又无法上涨，城市直接停滞。
在不久的将来，如果没有房产税：
城市的分化非常严重，郊区空置率超过50%，而新区的房产成了鬼城，但核心区域的空置率也会增加，因为老人的去世和部分人口迁徙郊区和新区。
新楼盘的去化周期非常长，价格不断走低，之前料想的“今年买成6000，以后这个区域就会涨到7000”根本没有出现，甚至隔壁楼盘打折促销后单价也就5000。
购房者的数量越来越少，主要是改善性购房者，存粹的刚需比例非常少，导致核心区域的老旧二手房卖不出去，新区的房龄五年内的电梯房无人问津。
整体房价一直走低，只是幅度不算大，从7000均价以每年10%以内的速度降低。
如果有房产税：
在一年内立刻马上回归到居住属性的房价，这是多少呢？
——房价租金比在200—300倍之间，房价收入比低于6，房均价和人均工资平齐。
而且，多数房产还达不到这个价，那些超过十年的高层建筑、零几年的多层步梯、交房五年依旧是郊区的刚需非高层电梯房。
就这，还卖不出去。
和上文的逻辑一样，多数房产直接失去流动性。
对于购房者和房东，我的建议和上一类相似：
多余房产，赶快丢，没有可能会涨价，无论任何类型的房产。
只要不是特别有钱或不买房活不下去之类，在房产税出台之前，都不要买。
第三类：一线城市。
区域指标：
人均GDP在15万以上，区域人口在2000万左右，人口不增长，城镇率高于80%，人均可支配收入在7万到10万之间，房均单价在四万以上，房价月租金比高于800。
这类城市的房价绝大多是也会跌，且在房产税出台后跌的幅度会非常大，原因我写在了《一线城市的房价也撑不住》的文章里。
简而言之，原因大概是这样：
一个人决定买一件商品，受三方面影响——购买力，购买意愿，需求。
而一线城市的楼市，购买力下降，购买意愿下降，需求也下滑。
于是，整体房价必然下降。
对于购房者和房东，我的建议有所差别：
多余的房产，如果非大平层或豪宅，只是普通房产，卖掉就好，必然撑不住。
如果你能够得上的房产，不是大平层或豪宅以及核心区域，绝不会涨，只要你不是非得马上买，等到房产税出台再考虑。
第四类：二线城市。
区域指标：
人均GDP在10万以上，区域人口在1000万以上，城镇率高于70%，人均可支配收入在5万到7万之间。
好了，接下来的数据会有差别，因为有一个变量，一线城市的人口不增长，三线及以下城市的人口也流出，二线城市的人口很可能会上涨，人口上涨会影响这个城市的房价。
但即便人口上涨，我的预测依旧是房产整体下跌。
1，房价租金比小于500，房均价低于2万，人口流入。
2，房价租金比大于500，房均价高于2万，人口不流入。
两者的房价都会回落到人均收入的2倍及以内，区别来了：
前者的房价区域差别较小，回落的幅度较小，且速度较缓，且因为部分核心区域的房产之前卖的价不高，此地房价相对友好，而人口流入的原因是外来人的定居难度不算大，也有产业支撑，提供了不少高薪岗位，导致核心区域的房价能维持不跌。
后者就很惨了，之前的房价泡沫远比前者高，但人均收入和人口需求无法支撑这么高的房价，导致其跌落的幅度非常高，又因为这种态势的蔓延，导致它最后相持的价格区间比前者低。这种思潮会蔓延到核心区域和大平层，也就是说，除了稀缺性极高的豪宅，都会大幅度降低。
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