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一夜之间全变了
我们都知道一个房地产分析的模型：
长期看人口，中期看土地，短期看金融。
但目前面临的问题是：
金融端很刺激，3.7到4%的房贷利率几乎算是历史最低。
但是结果，大家一目了然，房地产除了今年2、3月份雄起了一下，之后就掉头向下，一路下跌。
土地端也很刺激，过去两年间，民营房企诸如泰禾、福晟、融创、恒大、蓝光、新城等，要么苟延残喘，要么消失不见。
之前的买地主力军就是这些嗷嗷叫要万亿房企的敢死队们，现在这些敢死队都成了炮灰。
除了一线城市核心区和部分强二线账能算过来的地之外，大部分土地的溢价已经磨平，同时开启下跌模式。
现在除了猴精的央企、国企和部分不得不左手倒右手的地方城投兜底之外，谁还想不开去拿地。
于是，土地财政为命门的各级政府工资都都快保不住了。
人口，嘿嘿，就更刺激了。
2
拐点已经到来！
人口拐点，来了！
在2019年左右，21世纪教育研究院编写的《2021年中国教育观察》，曾经引发人们的关注。
其中指出，基于人口出生率变化和人口流动趋势，学前教育将面临新的历史拐点——总供求关系平衡开始逆转。
报告指出中说，2020年是幼儿园在园人数峰值，之后幼儿人数将逐步下降。
未来十年期间，在园人数对应的园所总数量将缩减15%-40%。
数据显示，2020年全国幼儿园在园人数4818.26万人。
报告预测，2021-2023年，学前教育将迎来总供求平衡的拐点。
现在看，这个报告还是太保守了。
就在这份报告发布的一年后，2022年我国人口首次进入负增长时代。
国家统计局数据显示，2022年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人，比上年末减少85万人。
这是中国人口自1962年以来（即近61年来）第一次出现人口负增长。
什么原因呢？一方面是疫情+收入减少+社会发展阶段影响！
另一方面则是人们对于未来普遍没有信心！
后者的因素，个人觉得是明显大于前者！
为什么？因为我们在鼓励人口方面，缺乏普惠性、实质性、细节性强、可执行性的帮扶措施。
虽然帮扶政策出了很多，不过在基层，基本没有收到任何相关通知或者出台有力措施。
生个孩子并不是简单的事儿，需要有稳定的收入、稳定的住房和父母身体健康能帮忙带孩子，以及考虑孩子出生后的医疗、教育等等一系列问题，这些都让年轻人不想生、也不敢生。
表现出来的就是结婚率也进入拐点。
民政部报数据显示，2022年我国结婚人数为683.3万对。
这个数据同样也是有记录以来，37年中的最低点。
2020年统计调查称：
70后没有结过婚的5235万人，结婚率为75.84%。
80后没有结过婚的4885.37万人，结婚率为77.89%。
90后没有结过婚的11927.26万人，结婚率为42.7%。
结婚率连年下降，但是离婚率却是连年攀升2022年中国的离婚率为43.53%。
结婚的人不多，离婚的人不少，显然没有婚姻就没有孩子，这种情况还会持续发酵下去。
结婚率降低，离婚率上升，原因很多。
但不外乎，婚育观念的改变，大家不在把结婚当做是一生中必须完成的事儿。大多数的年轻人不愿意太早承担责任，当然也承担不起来，还是过好自己的生活为主。
如果进入一段婚姻，不能对生活有明显的正提升，这婚不如不结成为共识。
除此之外，失业率的提升，大家对未来的不确定性表现出前所未有的担心。
贫贱夫妻百事哀，没钱足以击碎一个普通夫妻维系家庭的意志力，失业后难免矛盾上升，进而让婚姻关系紧张。
人口、婚姻都面临拐点，那么接下来，自然就是房价。
3
宁可不买，不能买错
过去两年，房地产市场发生了深刻的变化。
同时，人们对于房产的执念也被改变。
真正的从房价永远涨，到如今房住不炒是真的。
甚至开始悲观到抛售自己手中的房产，不相信房价会涨了。
犹如房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的分析模型一样。
很多原有支撑房价继续上涨的底层逻辑都已经改变。
比如，人口面临负增长，结婚率走低，离婚率上升，更进一步的加剧人们对于人口红利消失的担忧。
同时，房地产也出现了新情况，未来很多城市会空心化，鹤岗化。
未来的机会，在于当下人口净流入、产业链完整、抗风险能力强、购买力强的城市。
就城市的选择上，很多人依然有回老家三四线买房的打算，自欺欺人的认为，老家压力小。
但我要告诉你，现在去大部分三四线买房，未来注定成为“不动产”，你的下一代如果有出息，依然还是要到大城市，把你曾经吃的苦再吃一遍，同时承受更高的房价。
在区域板块的选择上，很多人依然信奉远郊盘，信奉什么“生活方式”，信奉“文旅”，信奉“环境”！
殊不知，在人口最鼎盛的时期，这些地方问津的人都很少，你指望未来大家都来给你接盘，可能吗？
在楼盘的选择上，依然有很多人相信所谓的“性价比”，“洼地”！殊不知，性价比都是减配，洼地就是坑！
房地产黄金20年都填不满的洼地，价格还上不来的楼盘，未来人更少，你还指望未来有潜力？
痴心妄想！
很多事情，其实很简单，如果你不知道怎么买房，遵循这个原则：
去房价贵的城市，挑选均价贵的版块，买贵的房子。
未来的房子就一点，宁可不买，绝不能买错！
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