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    • 一线城市房价神话崩塌:供求关系发生逆转播
    • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2023-07-26  /  浏览:7804 次  /  

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    7月24日,中央政治局会议召开

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    关于房地产,这次会议有了一个全新的表述:会议强调,房地产市场供求关系发生了重大变化,要适时调整优化房地产政策。这是一个历史性的判断,意味着中国房地产的政策思路,也会跟着发生巨大变化。此前,在房屋供给不足的情况下,国内房地产市场犹如烈火烹油,所以在过去很长的时间里,中国房地产政策的主基调都是忙于调控房价,大多数情况下,都在抑制投资、抑制楼市过热,并为此出台了大量的限购、限售、限贷、限价甚至限理等调控政策,以此建立起了庞大的调控政策体系。



    但很显然,这些防止市场过热的政策,已经无法适应供求关系重大变化后的市场形势,意味着这些调控政策,会逐渐退出历史舞台。同时也代表着一线和强二线城市有了政策松动的空间,毕竟,其他二线及以下城市基本上全放开了。


    那还有什么限制政策可调整的?


    与此同时,我们也能看到,曾经被视为“只涨不跌”的一线楼市,现在也开始发出泡沫破裂的声音。


    我们知道,支撑城市房价的一个核心因素在于人口流入。而从人口来看,去年全国人口减少了85万,是三年大饥荒后,61年来中国人口首次出现负增长。2022年,全国已经公布人口数据的266个城市中,有143个城市人口都在减少,人口减少的城市数量超过了一半。而在减少的队伍中,北上广深四大一线无一例外,在去年集体都出现了人口负增长。


    与此同时,在这一轮楼市下行中,这4个城市一样也没能幸免。根据统计局公布的6月份70城房价指数,一线城市二手房价格环比下降0.7%,降幅比5月份扩大了0.3个百分点。其中,上海环比下跌1.2%,在70城当中排名首位,北京和深圳分别环比下跌0.7%。


    一直以来,一线楼市之所以有“只涨不跌”的神话,主要基于两大理由:一是一线城市的土地稀缺,所谓用一块少一块,房子也是卖一套少一套。二是全国年轻人都想挤进一线城市,所以一线楼市的需求源源不断,永远不缺买家。


    基于这两大理由,一线城市的房价就被笼罩上了只涨不跌的光环。但事实证明,支撑这一楼市神话的两大理由其实已不再成立。例如最近几年,一线城市对很多年轻人的吸引力,大大下降,由于生活成本过高,加之内卷过重,很多年轻人开始逃离这些大城市。


    如果从稀缺性来看,一线城市的土地供应,其实也没有想象中的那么紧张。尤其是最近几年,一线城市开始推出大规模的保障房建设,极大增加了房地产市场的供给,使得楼市的供需天平,早已开始发生变化。


    以北京来看,在经历了2016年那一轮大涨之后,房价在2017年就已经达到顶点,随后几年经历了几轮下跌反弹的反反复复,迄今都没有回到当年的高点。而导致北京房价在2017年见顶的原因之一在于,2018年开始,北京推出了大规模保障房建设,尤其是限竞房,大部分房源总价控制在500万元以内,满足了一大部分的普通刚需。


    由于土地供应大部分向现进房倾斜,北京2019年的新房供应大增近60%,楼市库存创下了8年新高。直到2021年北京退出现进房建设,北京的房价才开始出现小幅反弹,但是依旧没有回到2017年的高点。到了今年二季度,随着全国楼市整体下行,北京的房价也开始再度掉头往下。所以从北京来看,土地和住房供应,其实并没有人们想象中的那么稀缺。


    再来看深圳目前的市场行情。,再来看深圳目前的市场行情。2020年7月-2023年6月深圳二手房的月过户量,深圳市场由“盛夏”落入“寒冬”的急转直下。三年前的7月,二手房月成交量超1.3万套,三年后的6月,二手房月成交量仅2407套,还不到繁荣期的零头。


    今年3月,深圳市场迎来了一波小阳春,释放了积压三年的购房需求,但随后尽管出台了一些利好政策,但仍未改变深圳市场向下的趋势。



    再是今年7月1日到23日,深圳一二手房的成交量,可以看到,7月15日前后,深圳二手房成交量,没有发生大的波动。虽然在这一天,深圳解放了数十万张房票,但这些房票似乎并未涌入市场。截至23日,深圳二手房总成销量1669套,不出意外的话,7月二手房的总成交量,仍会在2000套左右徘徊,而7月份的一手房成交量在7月15日之后的确有上扬,但这可能与热点项目入市有关。


    再是深圳二手房的挂牌量,从今年开始,深圳二手房挂牌量是节节攀升的状态,到今年6月二手房挂牌量已经超过1.6万套。今年下半年,深圳新房市场预计有约70盘入市。在一二手房的庞大供应下,购房者的选择太多,进一步导致观望情绪的加重。总而言之,就像政治局会议所指出的,房地产市场供求关系已经发生重大变化。要知道,即使是在08年全球金融危机时期,深圳二手房住宅全年成交套数也有42596套,单月成交套数,也有4000套左右的体量。


    但在今天,深圳的常住人口超2000万,二手房市场规模早已不是08年所能比拟的,但深圳的二手房成交量,却一直徘徊在每月2000套,而年成交量很可能跌落至2万套。


    说完深圳,我们再来看上海的情况。最近,一家知名豪宅中介机构,发布了一份上海豪宅市场的分析报告。而数据显示,今年1月到5月,该机构豪宅库存挂牌量逐月上升。哪怕是行情最好的3月份,库存也在增长。但到了行情最差的6月份,库存总量和新增挂牌量,双双大幅下跌。


    但如此冷酷的环境,库存量怎么会不增繁减?难道豪宅市场又火了起来?而该机构的解释是:主要由于降价豪宅越来越多,幅度越来越大,正常市场价格的挂牌房源,已经没有客户愿意看了,所以这家机构大量下架了非降价房源。其实在过去几年大多数人都认同一个观点:那就是豪宅和普宅的逻辑完全不同,是两个极端分化的市场。但现在情况出现了变化,很多豪宅一样也在跌,而且跌幅并不比普通住宅小。


    例如这两天讨论最热的云锦东方二期,建面约408平的房子,赠送两个车位,折合裸房单价约为19.57万每平。



    这是什么概念?要知道,同样是云锦东方,同样是400多平的户型,2022年9月的成交价是1.08亿,折合单价26.39万。2023年4月,又以9900万成交了一套,折合单价23.06万,现在又降到了19.57万,而且还有议价空间,如果诚心买,那价格还能谈。也就是说,不到一年的时间,一平跌价7万,一套房总价跌了将近3000万。



    再是和滨城二期,一模一样的150平户型,2021年12月成交总价2520万,折合单价每平16.67万。到了2023年6月,成交总价掉到了1850万,折合单价12.3万。短短一年半时间,单价跌了4万多,跌幅高达26%。这就意味着,在2021年底入手的那拨人,已经亏掉了670万。


    这样的例子还有很多,静安、浦东、虹桥、宝山都有。


    例如浦东花木世纪花园,同户型去年13万,现在11万,跌15%。还有连阳仁恒和冰城二期,同户型去年15-16万,现在13.2万,跌17.5%。


    再是普陀新湖明珠城三期,同户型去年单价12.6万,现在9.4万,跌25%。


    也就是说,现在的豪宅市场与普通住宅一模一样,变成了买方市场,想买的没几个,着急卖的一大片。


    为什么着急卖?


    背后原因有很多,比如经济下滑、产业收缩、创业失败、直接破产等,导致这些豪宅业主都需要钱,急需大量的钱。


    当然,最关键的还是:看不到上涨预期,房价都在跌,而豪宅总价又高,占用资金又多,随便一跌,七八百万甚至上千万就跌没了。就算他们有的是钱,这种跌法也会让不少人肉疼。但即便是大幅降价,愿意买的人,也是寥寥无几。因为豪宅市场与普通人无关,能接盘的也得是富人。可是富人虽然财富多,但他们的选择更多。大多数普通人能想到的最好的购房选择,无非就是北京、上海等等。但富人可以选择在纽约、伦敦、东京买房,还可以拥抱海外信托、保险、境外股票等资产,他们要的是安全和稳定的资产预期。这些多样化的选择,自然会削弱他们对国内豪宅的购买欲望,特别是上涨预期不在之后,大部分豪宅,就成了他们眼中的坑。



    一直以来,一线楼市超高的房价,一个重要因素在于信念的支撑,也就是一线楼市长期被打造出的只涨不跌的神话。所以在这种信念支撑下,一线楼市房价再高,也有人愿意勇敢接盘。但是现在,这种曾经坚挺的信念,如今开始变得越来越脆弱。当越来越多的人开始反思,神话被戳破,信仰崩塌之后,房地产的供求关系,也就在这一刻发生了逆转。


    那么,如果一线城市真的放松调控,会不会推动房价掉头上涨?


    大概率不会,放松调控只是为了释放需求,让房价跌得慢一些而已,毕竟人口见顶下降,收入和就业不确定性加大,高房价与低收入的鸿沟没有缩小,市场仍是供大于求,这些利空因素正在全面施压楼市,使得这一轮下行周期,很可能会持续很长时间。



    综上所述,当前中国房地产市场面临着较大的挑战,供需关系的变化和多重因素的影响使得房价下行的趋势可能会持续较长时间。政策调控的重点可能会转向支持市场稳定,但短期内不太可能出现大幅度的上涨。




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