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这两天，中国高层接连发布了多份刺激消费和需求的文件，其中最重要的两份，一个关于车，一个关于房。毕竟，房子、车子才是消费市场的两个大头。所以第一份文件是发改委、工信部、财政部等13个部门联合发布的《关于促进汽车消费的若干措施》。文件提出：放宽限购，降低购置使用成本，加大信贷支持。
第二个则是，国常会上审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，意见一出台就引发了市场热议，许多人解读为第二次棚改，认为棚改2.0重启，楼市又要起飞。毕竟，2015年的大规模棚改，太让人印象深刻了。棚改货币化安置，在短期内制造出了大量购房需求，不仅让楼市起死回生，房价更是疯狂上涨，并且改变了许多人的认知和命运。
如今，高层定调发力，城中村改造，似乎又是熟悉的配方，熟悉的味道。但这所谓的“新一轮棚改”，最终效果很可能差强人意。因为底层逻辑已经完全不一样了。2015年的棚改，是全国上下一起搞棚户区，尤其三四线城市，是棚改的绝对主力。而这一轮所谓的“棚改”，其实是城中村改造，面向的是超大特大城市。
那么第一个问题就来了：什么是超大特大城市？
目前，中国共有2800多个县级单位，3.85万个乡镇级街道，但严格意义上的城市只有691个。以行政区划来看，根据中国统计年鉴：目前中国共有4个直辖市、15个副省级市、278个地级市和394个县级市。一般而言，城区人口超过1000万的视为超大城市，超过500万的视为特大城市。
值得注意的是，这里的人口并非是笼统的城市常住人口，而是特指城区人口。国际上的城市，多指狭义上的城区。而中国的城市，则是广义的行政区划的概念，有城有乡、有区有县，大则形同一城，小则寸土寸金。因此，衡量城市规模，不能将全部常住人口都混为一谈，而是以城区人口为基准。
根据目前的统计，在内地所有城市中：超大特大城市只有19个，包括8个超大城市，11个特大城市。
接下来第二个问题，为何这次只在超特大城市搞城中村改造？
关于这一点，原因其实很简单。在人口转向之下，大多数城市的人口都开始负增长，特别是大多数三四线城市，加入收缩行列的队伍不断扩大。普通三四线城市的住房供应已经很大，基本都远大于需求。而人口又在减少，供大于求的局面还在加剧。目前公布人口数据的266个城市中，人口减少的有143个，也就是说，全国一大半城市人口都在减少。这时候再在三四线搞城中村改造，增加房屋供应，反而有可能会成为压垮三四线楼市的最后一根稻草。
与此同时，超特大城市也是目前城中村最为集中的区域。过去几十年来，城镇化的狂飙突进，让一众城市迅速扩张，城市边界不断蔓延，在城市内部形成了大量城中村。十多年前的三四线城市存在大量棚户区和城中村，但随着棚改货币化的全面收官，这些地区的更新改造需求已经快速萎缩。相反，在超特大城市仍有大量城中村存在，例如广州、深圳就有100多条大型城中村，不少还位于寸土寸金的中心城区。
而这次的城中村改造，一个重要目的是拉动经济，刺激内需，那是否意味着：这些超特大城市的城中村都可能推倒重来，最终效果会类似棚改一样？我们知道，棚改货币化之所以影响巨大，原因不在于棚户区改造本身，而在于货币化。一般拆迁改造都是以安置房的形式体现，而货币化棚改更多是真金白银补贴，当大量货币进入市场，自然就容易搅热楼市。
棚改货币化的钱是从何而来的？
是央行通过抵押补充贷款进行定向放水，为三四线带来源源不断的水源。而这一次城中村改造的细节虽然还不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不会轻易下场背书，难以像过去一样撬动如此规模巨大的资金。城中村改造显然只能靠市场自身。所以，这次虽然也提出：要发挥政府作用，但更多的不是给钱，而是政策支持。所以文件强调，要充分发挥市场资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本出钱。
那么，这次城中村改造的体量有多大呢？
如果以19个超特大城市来测算：这些城市住房存量，占总住房存量的30%至37%左右，对应大约100至120亿平。而根据贝壳研究院的数据：大部分一二线城市2000年以前的老旧小区，占比在20%至40%之间，取中间值30%，那么数量就是30至36亿平。而更新的成本，这块弹性比较大，如果以最小体量来估算，参照老旧小区改造，取中间值750元每平，如果是拆除重建，取中间值为3500元每平。综合上述数据，最后的测算结果是，整个盘子至少有2-13万亿元。
当然，除此之外，还有一块就是配套的家电家具成本，70平米的房子大概可以拉动1.5万元的家电消费，所以这块盘子是是7-7.5万亿左右。所以，粗略计算，这次城中村改造的体量，取中间值的话，大概15万亿左右。跟整个房地产市场比起来好像没那么大，差不多相当于一年多的卖房收入。
而据国泰君安此前测算，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。但有一个现实的问题摆在眼前。过去一年多里，市场对城中村改造的态度并不积极，影响的原因有很多，包括政策环境、企业自身资金、项目盈利能力等。所以，支持的政策能不能打到点上，非常重要。
当然，大家最关心的问题是：城中村改造是否会推高房价？
目前判断，租金可能会被推高，但对房价其实是利空的。显然，在资金投入之下，城中村气象更新，成本增加，租金自然会由租客买单。看看今年闹得沸沸扬扬的统租房，其实就能明白，租金上涨，很可能会倒逼一部分底层人群离开大城市，但规模可能不会太大。因为城中村改造并非全面拆除，而是视情况而定。一方面很多城市没有那个资金实力，另一方面对城市自身的发展不利。因为城中村是天然的廉租房，在高房价的当下，这是很多基础劳动者和年轻人居住的地方。
以深圳来说，深圳1766万人中，有一大半居住在城中村，如果全盘拆除，让这些人住哪？所以说，一开始的改造肯定是少部分的，甚至是极少部分的城中村。比如年代过于久远的老旧城中村，会纳入改造。其他大部分短期内还会保持原样，保留住天然廉租房的属性，给刚毕业的大学生和中低收入人群居住，那么为何对房价会是利空呢？首先，文件并没有提货币化，也没有钱的出处，也就是拆迁给房还是给钱都不一定。抛开这个问题不谈，城中村改造房屋数量肯定是增加而不是减少。
郑州就是个典型案例。房价连续下跌五六年，一个很重要的原因之一：就是城中村大规模改造。根据第一财经透露，2015年后的大规模城中村改造，先后对全市600多个城中村启动拆迁。此举一方面导致大量原本租住于这些城中村的租户，因为租房成本攀升，最终离开郑州。
另一方面，在随后几年内，这些城中村的居民又动辄获赔三五套甚至七八套房源，导致郑州的房源数量激增，一边是潜在的购房者减少，另一边是市场的供给量增加。一增一减之下，郑州的二手房市场迎来当头一棒。
而且更重要的是，目前房地产市场已经有了很强的“药性耐”。我们知道，前两次楼市危机政策发力后，很快就扭转了局面，效果是立竿见影的，但这次的低迷期却格外漫长。救市的号角早在2021年年底就已经吹响，此后一年多的时间里，相关利好政策也陆续出台，但从目前数据来看，市场依旧起不来，甚至越来越冷，归根结底还是信心不足。
前几年楼市疯狂的时候，很多人坚信房价永远上涨，抢破了头也要挤进一线，挤进核心，即使是杠杆拉满，也觉得未来可期。但现在却不同了，对房子这种大宗商品大家都很谨慎，即使有钱也不敢轻易入坑。都怕房价下跌，花出去的钱打了水漂，怕某天收入减少还不上贷款。在这样的背景下，即使货币棚改卷土重来，楼市神话也不会再次上演，因为拆迁户即便拿到了钱，也未必会有意愿投向楼市。
所以，对于整个经济而言，这次的城中村改造，可以理解为一次重要的基建，通过这种城市的升级改造，拉动消费和需求。
文件说得很明白，城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。大部分不会拆除的城中村改造，可能是外墙面翻新安装电梯、增加公共配套设施之类。
这在一定程度上会拉动地产上下游产业链的消费，同时也会拉动投资，推动经济发展，增加就业。而对于房地产来说，这个政策不会让房价再涨，也不会再搞什么货币化安置，拆迁报复的时代早已结束，但对于目前住在城中村的低收入人群来说，估计并不友好。虽然城市更新，居住环境提升了，但位于底层的他们未必全都能留下来。
总结，本次城中村改造是一次重要的基建项目，旨在改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。改造将拉动地产上下游产业链的消费和投资，推动经济发展和增加就业。然而，对于房地产市场而言，不太可能再出现房价大幅上涨，而对于低收入人群来说，可能面临着被迫离开城中村的情况。总体而言，这次城中村改造有助于经济发展，但对于房地产市场可能不会产生明显的推高房价效果
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